Nebenkostenabrechnung-Software: Abrechnung nach BetrKV in Minuten.
Erstellen Sie rechtssichere Nebenkosten- und Heizkostenabrechnungen nach BetrKV, HeizkostenV und CO₂KostAufG: Kostenarten erfassen, Umlageschlüssel wählen, Pro-Mieter-PDF generieren.
Auf einen Blick
Eine Nebenkostenabrechnung nach BetrKV umfasst in Immorium 14 Standardpositionen, einen frei wählbaren Umlageschlüssel pro Kostenart und eine getrennte Heizkostenabrechnung nach Heizkostenverordnung. Sie erfassen die Belege einmal, per OCR oder manuell, und das System rechnet Vorauszahlungen, Anteile und Nachzahlung/Guthaben pro Mieter durch und generiert eine prüfbare PDF inklusive Erläuterung. Aufteilung der CO₂-Abgabe nach Gebäudeenergieausweis-Klasse (CO₂KostAufG) und DATEV-Export sind enthalten, ebenso die tagesgenaue Anteilsberechnung bei Mieterwechsel.
So funktioniert’s
Nebenkostenabrechnung in drei Schritten.
Vom Abrechnungsjahr bis zur Pro-Mieter-PDF: ohne Excel-Tabellen, ohne doppelte Eingabe.
Abrechnungsjahr anlegen
Wählen Sie das Objekt und den Abrechnungszeitraum. Immorium übernimmt Mieterzuordnung, Wohnflächen, Personenzahl und Anteile aus Ihrem Bestand.
Kostenarten & Verbrauch erfassen
Tragen Sie die 14 Standardpositionen nach BetrKV § 2 ein oder importieren Sie sie per OCR aus Belegen. Heiz- und Wasserverbräuche kommen aus der Verbrauchserfassung.
Pro Mieter PDF generieren
Wählen Sie pro Position den Umlageschlüssel: Wohnfläche, Personen, Verbrauch oder Wohneinheit. Immorium erzeugt eine prüfbare PDF für jeden Mieter inklusive Erläuterung und Nachzahlung oder Guthaben.
Funktionsumfang
Sechs Bausteine für die rechtssichere Abrechnung.
BetrKV § 2 Mapping
Jede umlagefähige Position ist mit dem passenden BetrKV-Paragraphen verknüpft: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Hauswart, Schornsteinfeger und mehr. Nicht-umlagefähige Kosten werden im Tool als solche markiert.
Umlageschlüssel pro Position
Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch oder Wohneinheit: der Schlüssel ist pro Kostenart frei wählbar. Ändert sich die Personenzahl im Jahr, rechnet Immorium tagesgenau ab und stellt das in der Erläuterung nachvollziehbar dar.
Heizkostenabrechnung mit Verbrauchserfassung
Heizungs- und Warmwasserkosten werden nach Heizkostenverordnung getrennt (Grundkosten/Verbrauchskosten 30/70 oder 50/50). Zählerstände erfassen Sie pro Wohnung oder importieren sie als CSV, auch von externen Wärmedienstleistern.
CO₂-Aufteilung nach Gebäudeklasse
Seit 2023 wird die CO₂-Abgabe zwischen Vermieter und Mieter nach Gebäudeenergieausweis-Klassen aufgeteilt. Immorium übernimmt das Stufenmodell des CO₂KostAufG und weist den Vermieteranteil korrekt in der Abrechnung aus.
Pro-Mieter-PDF inklusive Erläuterung
Jeder Mieter erhält eine eigene PDF mit Mieteranschrift, Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Anteilen, geleisteten Vorauszahlungen und Endbetrag. Erläuterungen pro Position machen die Berechnung für den Mieter nachvollziehbar, und reduzieren Rückfragen.
DATEV-Export & Anlage V
Buchungen aus der Nebenkostenabrechnung lassen sich als DATEV-Datensatz (SKR 03 / SKR 04) exportieren, und fließen automatisch in die vorausgefüllte Anlage V für die Steuererklärung ein.
Aus der Praxis
14 umlagefähige Positionen, und die eine, die fast immer fehlt.
Eine typische Nebenkostenabrechnung in Immorium umfasst 14 der 17 in BetrKV § 2 gelisteten Positionen: die anderen drei (Antennenanlage, Aufzug, Sonstiges) treffen nur Teile des Bestands. Die häufigste Position, die in Vermieter-DIY-Abrechnungen schlicht vergessen wird, ist die Grundsteuer: Sie ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich umlagefähig, fehlt aber in jeder zweiten manuell erstellten Abrechnung. Stand Mai 2026, basierend auf typischen Onboarding-Datensätzen.
Die 14 Standardpositionen
Im Vergleich
Immorium vs. immocloud. Nebenkostenabrechnung im Direktvergleich.
Beide Tools können BetrKV-konform abrechnen. Die Unterschiede liegen im Detail CO₂KostAufG, OCR-Belegimport mit KI und das Pro-Mieter-PDF-Format. Stand Mai 2026. Zum vollständigen Vergleich.
| Merkmal | Immorium | immocloud |
|---|---|---|
| BetrKV § 2, alle 17 Positionen umlagefähig zuordenbar | Ja, vollständig | Ja |
| Heizkostenabrechnung mit HeizkostenV-Aufteilung | Ja, 30/70 oder 50/50 | Ja |
| CO₂KostAufG-Stufenmodell (Vermieter/Mieter-Aufteilung) | Ja, explizit unterstützt | Nicht explizit beworben |
| OCR + KI Beleg-Import in Kostenarten | Ja. Foto oder PDF → Kostenart vorausgewählt | Nicht enthalten |
| DATEV-Export | Ja (SKR 03 / SKR 04) | Ja |
| Pro-Mieter-PDF mit Erläuterung pro Position | Ja | Ja |
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Verknüpfte Funktionen.
FAQ
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung.
Antworten auf die wiederkehrenden Fragen aus der Praxis, von Fristen bis CO₂KostAufG.
Bis wann muss ich die Nebenkostenabrechnung erstellen?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, das schreibt § 556 Abs. 3 BGB vor. Wer die Frist versäumt, kann eine Nachzahlung nicht mehr verlangen, ein Guthaben muss aber trotzdem an den Mieter ausgezahlt werden. Immorium erinnert Sie rechtzeitig an offene Abrechnungsjahre und zeigt die verbleibende Frist pro Objekt im Cockpit an.
Welche Kosten sind nach BetrKV umlagefähig?
Die Betriebskostenverordnung listet in § 2 siebzehn Positionen, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf: darunter Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hauswart und Antennenanlage. Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen. Immorium markiert jede Kostenart entsprechend, damit nichts versehentlich umgelegt wird.
Was ist mit dem CO₂KostAufG ab 2023?
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz teilt die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Heizöl, Gas) zwischen Vermieter und Mieter auf: je nach energetischem Zustand des Gebäudes. Bei einem schlecht gedämmten Altbau zahlt der Vermieter bis zu 95 %, bei einem KfW-55-Neubau 0 %. Immorium übernimmt das zehnstufige Modell, ermittelt den Vermieteranteil aus dem Energieausweis und weist beide Beträge in der Mieter-PDF nachvollziehbar aus.
Wie funktioniert die HeizkostenV-Verbrauchserfassung?
Nach Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, der Rest pauschal nach Wohnfläche. Sie erfassen die Zählerstände pro Wohnung manuell, per CSV-Import oder übernehmen die Abrechnung Ihres Wärmedienstleisters. Immorium rechnet die Aufteilung 30/70 oder 50/50 dann automatisch durch.
Was passiert bei einem Mieterwechsel mitten im Abrechnungsjahr?
Immorium rechnet jeden Mietzeitraum tagesgenau ab. Ziehen zwei verschiedene Mieter im selben Jahr in dieselbe Wohnung, erhält jeder eine eigene Abrechnung: anteilig nach Tagen, mit eigener Vorauszahlungsbasis, eigener Personenzahl und eigenem CO₂-Anteil. So gibt es keine Streitfragen beim Auszug.
Wird DATEV unterstützt?
Ja. Sie exportieren alle Buchungen eines Abrechnungsjahres als DATEV-kompatiblen Datensatz nach SKR 03 oder SKR 04. Ihr Steuerberater importiert ihn direkt in DATEV Kanzlei-Rechnungswesen. Der Re-Export ist beliebig oft möglich, wenn der Steuerberater Korrekturen benötigt. Belege bleiben in Immorium mit den Buchungen verknüpft.
Wie versende ich die Abrechnung an den Mieter: Brief, E-Mail, Portal?
Sie exportieren die Pro-Mieter-PDF und versenden sie per Brief, per E-Mail oder direkt über das Mieterportal: beim Portal-Versand landet die Abrechnung im Mieter-Postfach mit Empfangsbestätigung. Briefversand mit Empfangsbestätigung bleibt der klassische rechtssichere Weg; bei E-Mail muss der Mieter dem elektronischen Zugang ausdrücklich zustimmen.
Was, wenn der Mieter der Abrechnung widerspricht?
Der Mieter hat zwölf Monate nach Zugang Zeit, formelle Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Immorium archiviert alle Belege, Berechnungen und die generierte PDF revisionssicher: Sie können einzelne Positionen jederzeit nachvollziehen und dem Mieter die Berechnung in der Erläuterung zeigen. Stellt sich ein Fehler heraus, korrigieren Sie die Abrechnung und Immorium erzeugt eine versionierte Neuausstellung.
Selbst überzeugen
Eine echte Nebenkostenabrechnung, in der Live-Demo.
Die Demo läuft mit fertigen Beispieldaten und einem kompletten Abrechnungsjahr. Sie klicken sich durch Kostenarten, Umlageschlüssel und die fertige Pro-Mieter-PDF: ohne Konto, ohne E-Mail.
Immorium-Hausverwaltung im Überblick · Diese Seite ist Teil der Funktionsübersicht. Angaben zu Fristen und Gesetzen geben den Stand von Mai 2026 wieder und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.