Kostenlose Tools für Vermieter: ohne Anmeldung, ohne Tricks.
Rechner und Vorlagen, die im Browser laufen. Keine E-Mail, kein Konto, keine Datenweitergabe. Rechen-Logik folgt BetrKV, HeizkostenV und CO₂KostAufG.
Auf einen Blick
Drei kostenlose Tools für deutsche Vermieter: Nebenkostenrechner (live): Pro-Mieter-Anteile nach BetrKV § 2 mit allen 17 Positionen, vier Umlageschlüsseln, HeizkostenV-Aufteilung und CO₂KostAufG-Stufenmodell; Anlage-V-Vorlage (Q3 2026): vorausgefüllte PDF für die Einkommensteuererklärung mit Mieteinnahmen, Werbungskosten und AfA; Mietspiegel-Lookup (Q4 2026): ortsübliche Vergleichsmiete für deutsche Großstädte. Alle Tools laufen vollständig im Browser, ohne Anmeldung, ohne Cookies, ohne Datenweitergabe. Wer mehr will als einen Einmal-Rechner, wechselt in die Immorium-App: bis 2 Einheiten dauerhaft kostenlos im Free-Tier.
Alle Tools
Drei kostenlose Werkzeuge für Vermieter.
Anlage-V-Vorlage
Vorausgefüllte Anlage V für die Einkommensteuererklärung: Mieteinnahmen, Werbungskosten, AfA (linear 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG). PDF zum Download, vorausgefüllt mit Ihren Eingaben aus dem Browser.
Mietspiegel-Lookup
Ortsübliche Vergleichsmiete für deutsche Großstädte abrufen, basiert auf den aktuellen qualifizierten Mietspiegeln 2024/2025. Hilft bei der Einhaltung der Mietpreisbremse (§ 556d BGB).
Vier Anwendungsfälle
Wann lohnt sich der Rechner?
Vor dem Mietvertrag. Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung
Sie sind dabei, eine Wohnung zu vermieten und wollen die Nebenkostenvorauszahlung realistisch ansetzen: weder zu niedrig (Nachzahlung-Schock) noch zu hoch (Mieter zahlt zu viel). Mit dem Nebenkostenrechner schätzen Sie auf Basis von Wohnfläche, Personenzahl und typischen Betriebskosten der Region eine realistische monatliche Vorauszahlung.
Während des Jahres. Hochrechnung Nebenkosten
Im Oktober sehen Sie, wie der Verbrauch dieses Jahres läuft. Hochrechnung der Heiz- und Wasserkosten auf das ganze Jahr, und Vergleich mit der Vorauszahlung des Mieters. Frühzeitige Anpassung vermeidet böse Überraschungen bei der Jahresabrechnung.
Vor der Abrechnung. Plausibilität prüfen
Bevor Sie die Pro-Mieter-PDF erzeugen, prüfen Sie mit dem Rechner, ob die Umlage stimmt: 17 Positionen geladen, vier Umlageschlüssel pro Position, Heizkosten 30/70 oder 50/50 nach HeizkostenV, CO₂-Anteil nach Stufenmodell. Wer zuerst handgerechnet hat, vergleicht hier mit dem Ergebnis.
Bei Mietspiegel-Fragen, ortsübliche Vergleichsmiete
Bei Mieterhöhung nach § 558 BGB oder Neuvermietung in einer Mietpreisbremse-Stadt brauchen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mietspiegel-Lookup (in Vorbereitung, Q4 2026) zeigt für Großstädte die Vergleichsmiete pro qm: mit Hinweis zur Mietpreisbremse-Pflicht.
Prinzipien
Vier Selbstverpflichtungen für die Tools.
Keine Anmeldung, keine E-Mail, keine Cookies
Alle Tools laufen vollständig im Browser. Keine Eingabe wird an unsere Server geschickt, kein Cookie gesetzt, kein Tracking gestartet. Wer das Ergebnis behalten will, druckt es als PDF oder kopiert die Werte.
BetrKV-, HeizkostenV- und CO₂KostAufG-konform
Die Rechen-Logik folgt den aktuellen Gesetzen: BetrKV § 2 mit allen 17 umlagefähigen Positionen, HeizkostenV § 7 mit 30/70 oder 50/50 Aufteilung, CO₂KostAufG-Stufenmodell ab 2023.
Stand mit Datum
Jedes Tool trägt einen sichtbaren Stand-Hinweis. Bei Gesetzesänderungen aktualisieren wir die Logik innerhalb 30 Tagen und passen den Stand an.
Brücke zu Immorium, aber kein Verkaufsdruck
Wer mehr will als einen Einmal-Rechner, wechselt in die Immorium-App (Free-Tier bis 2 Einheiten kostenlos). Aber: Die Tools funktionieren vollständig auch ohne Account: kein Daten-Lock-in, kein Pflicht-Trichter.
FAQ
Häufige Fragen zu den Tools.
Sind die Tools wirklich kostenlos?
Ja, alle Rechner und Vorlagen sind ohne Anmeldung und ohne E-Mail nutzbar. Kein Konto, kein Newsletter, kein Paywall-Trick. Bezahlt werden in Immorium nur die Verwaltungs-Funktionen für mehrere Wohneinheiten (ab Free-Tier 0 €/Monat für bis zu 2 Einheiten). Wer nur den Nebenkostenrechner nutzen will, kommt nie in den Account-Bereich.
Werden Eingaben gespeichert?
Nein. Die Tools rechnen vollständig im Browser. Keine Eingabe wird an unsere Server geschickt, kein Cookie gesetzt, kein Tracking gestartet. Wer das Ergebnis behalten will, druckt es als PDF (Browser-Druckfunktion → PDF speichern) oder kopiert die Werte. Bei Schließen des Browsers sind die Eingaben weg, auch das ist datenschutzfreundlich beabsichtigt.
Wie genau ist der Nebenkostenrechner?
Der Nebenkostenrechner umfasst alle 17 in BetrKV § 2 gelisteten Positionen (Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hauswart, Antennenanlage, etc.). Vier Umlageschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch, Wohneinheit) pro Position frei wählbar. Heizkosten- und CO₂-Anteilsaufteilung folgen 30/70 oder 50/50 (HeizkostenV § 7) bzw. dem CO₂KostAufG-Stufenmodell. Stand Mai 2026, bei späterer Gesetzesänderung passen wir die Logik an.
Welche Tools sind in Vorbereitung?
Zwei zusätzliche Tools sind geplant: (1) Anlage-V-Vorlage (Q3 2026): eine vorausgefüllte PDF für die Einkommensteuererklärung mit Mieteinnahmen, Werbungskosten und AfA (linear 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG). (2) Mietspiegel-Lookup (Q4 2026), ortsübliche Vergleichsmiete für deutsche Großstädte auf Basis der aktuellen qualifizierten Mietspiegel. Beide werden ohne Anmeldung im Browser laufen.
Kann ich die Ergebnisse als PDF herunterladen?
Aktuell: über die Browser-Druckfunktion (Strg+P bzw. Cmd+P → „Als PDF speichern"). Eine direkte PDF-Export-Funktion mit besserem Layout ist für Q3 2026 geplant. In der Vollversion in der Immorium-App generiert das System automatisch eine Pro-Mieter-PDF mit Erläuterung pro Position und revisionssicherer Archivierung.
Sind die Tools für gewerbliche Vermietung geeignet?
Eingeschränkt. Der Nebenkostenrechner folgt BetrKV § 2, dieser gilt primär für Wohnraum-Mietverhältnisse. Bei Gewerbemietverträgen sind die Vereinbarungen zur Nebenkostenumlage freier; eine Excel-Tabelle ist hier oft die pragmatische Lösung. Wer beides braucht (Wohn- und Gewerbemiete in einem Portfolio), nutzt die Immorium-App, die beide Modi unterstützt.
Was unterscheidet die Tools von einer eigenen Excel-Tabelle?
Drei Punkte: (1) Die Tools sind gegen aktuelle Gesetze validiert: BetrKV-Positionen sind vollständig hinterlegt, HeizkostenV-Anteile korrekt berechnet, CO₂-Stufenmodell drin. Eine selbstgebaute Excel-Tabelle hat oft Formelfehler oder veraltete Logik. (2) Sie sparen die Zeit, alles selbst aufzubauen: pro Wohnung 30 Minuten statt 3 Stunden. (3) Bei Gesetzesänderungen aktualisieren wir die Logik; eine Excel-Tabelle müssten Sie selbst nachpflegen.
Wie schlage ich ein neues Tool vor?
Per E-Mail über das Kontaktformular im Impressum. Wir priorisieren neue Tools nach Häufigkeit der Nachfrage. Aktuelle Top-Wünsche aus dem Feedback: AfA-Rechner für Sonderfälle (Modernisierungs-Sonder-AfA), Mietminderungs-Rechner bei Wohnungsmängeln, Renditen-Rechner pro Objekt mit Steuer-Effekt.
Mehr als nur ein Tool
In der Immorium-App füllen sich Rechner und Vorlagen automatisch.
Aus Ihren Mieter- und Verbrauchsdaten, die Pro-Mieter-PDF erstellt sich von selbst.