Mietvertrag-Generator: Wohnraummietvertrag nach BGB-Vorlagen mit Hausordnung.
Generieren Sie einen Wohnraummietvertrag nach BGB-Vorlagen inklusive Hausordnung als verbindliche Anlage aus Ihren Objekt- und Mieterdaten: mit 19 BGB-Pflichtfeldern, Kautions-Klauseln nach § 551 BGB, Kündigungsfristen nach § 573c BGB und Wahl zwischen Indexmiete und Staffelmiete.
Auf einen Blick
Der Mietvertrag-Generator von Immorium erzeugt einen vollständigen Wohnraummietvertrag nach §§ 535–580a BGB inklusive Hausordnung als Anlage. 17 der 19 Pflichtfelder werden aus den Wohnungs- und Mieterdaten vorausgefüllt; sechs optionale Klauseln (Tierhaltung, Untermiete, Schönheitsreparaturen, Indexmiete vs. Staffelmiete, erweiterte Hausordnung-Klauseln, Kautions-Ratenzahlung) werden per Toggle aktiviert. Die Kautionshöhe ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB), die Kündigungsfristen folgen der Staffelung nach § 573c BGB. Vor der PDF-Generierung prüfen Sie das Dokument seitenweise, der gesamte Ablauf dauert in der Praxis fünf bis sieben Minuten.
So funktioniert’s
Mietvertrag erstellen in drei Schritten.
Aus den vorhandenen Stammdaten zum fertigen PDF: ohne Word-Vorlage, ohne Copy-Paste.
Wohnung & Mieter wählen
Wählen Sie eine Wohnung aus dem Bestand und den oder die zukünftigen Mieter. Immorium übernimmt 17 Felder automatisch aus den vorhandenen Stammdaten: Adresse, Fläche, Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlung, Kaution und Mieterdaten.
Klauseln anpassen
Indexmiete oder Staffelmiete, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untermiete-Erlaubnis, Hausordnung-Verweis und Kündigungsfristen: sechs Toggles passen den Vertrag an Ihre konkrete Vermietung an, ohne den Vertragstext selbst editieren zu müssen.
Vorschau prüfen & als PDF generieren
Vor dem Export sehen Sie das fertige Dokument seitenweise. Vertrag plus Hausordnung als Anlage. Passt alles, generiert Immorium ein druckbares PDF inkl. Anlagenverzeichnis, das Sie ausdrucken, unterschreiben und beim Mieter einreichen lassen.
Funktionsumfang
Sechs Bausteine für den rechtssicheren Vertrag.
Pre-fill aus Mieter- und Objektdaten
17 von 19 Pflichtfeldern werden direkt aus Ihrem Bestand übernommen: Wohnungsadresse, Etage, Fläche, Zimmerzahl, Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlung, Heizkosten-Vorauszahlung, Kaution, Mieterstammdaten. Nur Mietbeginn und individuelle Klauseln bleiben pro Vertrag zu entscheiden.
Hausordnung als verbindliche Anlage
Die Standard-Hausordnung wird automatisch als Anlage 1 dem Vertrag beigefügt und im Vertragstext referenziert: beides ist Voraussetzung dafür, dass die Hausordnung im Mietverhältnis bindend ist. Individuelle Hausordnung-Varianten lassen sich pro Objekt hinterlegen.
Kautions-Klauseln nach § 551 BGB
Kautionshöhe bis maximal drei Nettokaltmieten, Ratenzahlung in drei gleichen Teilbeträgen, getrennte Anlage zum üblichen Sparzins: die Klauseln entsprechen § 551 BGB. Bei Auszug wird die Kautionsabrechnung in Immorium aus den Buchungen automatisch erzeugt.
Kündigungsfristen nach § 573c BGB
Drei Monate Grundfrist mit Verlängerung nach 5 und 8 Jahren Mietdauer, die gesetzlichen Staffelfristen sind im generierten Vertrag als Klausel verankert. Eine kürzere Mieter-Kündigungsfrist (z. B. drei Monate ungeachtet der Mietdauer) lässt sich optional aktivieren.
Vorschau vor PDF
Bevor der Vertrag als PDF generiert wird, sehen Sie das fertige Dokument seitenweise: inkl. Anlagenverzeichnis und Unterschriftenseite. Tippfehler oder vergessene Toggles lassen sich an dieser Stelle korrigieren, ohne den Vertrag neu zu erzeugen.
Anpassbare Optional-Klauseln
Sechs optionale Klauseln per Toggle: Tierhaltung erlauben, Untermiete-Erlaubnis, Schönheitsreparaturen-Klausel, Indexmiete vs. Staffelmiete, Hausordnung-Verweis und Kautions-Ratenzahlung. Jede Klausel referenziert den passenden BGB-Paragraphen im Vertragstext.
Aus der Praxis
19 Pflichtfelder · 6 optionale Klauseln · eine Anlage.
Ein vollständiger Wohnraummietvertrag nach §§ 535–580a BGB enthält in der Immorium-Vorlage 19 Pflichtfelder. 17 davon werden aus den Wohnungs- und Mieterdaten vorausgefüllt, nur Mietbeginn und individuelle Klauseln bleiben pro Vertrag zu entscheiden. Sechs optionale Klauseln werden per Toggle aktiviert. Die häufigste Lücke in privat erstellten Verträgen ist übrigens die unmissverständliche Definition der Wohnfläche und die Hausordnung als wirklich bindende Anlage. Stand Mai 2026.
Die 19 Pflichtfelder
Sechs optionale Klauseln
Mietpreis-Modelle
Indexmiete oder Staffelmiete, was passt zu Ihrer Vermietung?
Beide Modelle schliessen die klassische Mieterhöhung nach Vergleichsmiete während ihrer Laufzeit aus, aber sie ticken sehr unterschiedlich. Hier eine ehrliche Gegenüberstellung.
§ 557a BGB
Staffelmiete
Im Vertrag werden feste Mietstufen für die nächsten Jahre im Voraus vereinbart, etwa „ab dem 13. Monat 850 €, ab dem 25. Monat 875 €“. Beide Seiten wissen im Voraus, was kommt.
- Gute Planbarkeit für Vermieter und Mieter
- Kein Inflationsschutz, bei hoher Inflation reale Mietminderung
- Jede Stufe muss mindestens 12 Monate auseinanderliegen
- Mieterhöhung nach Vergleichsmiete während der Staffel ausgeschlossen
Faustregel: sinnvoll bei stabilen wirtschaftlichen Erwartungen oder kurzen Befristungen.
§ 557b BGB
Indexmiete
Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt: verändert sich der Index, ändert sich nach Anpassungsschreiben auch die Miete entsprechend.
- Inflationsschutz. Miete steigt mit dem VPI
- Anpassung frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung
- Schriftliches Mieterhöhungsverlangen mit VPI-Verweis nötig
- Bei Negativ-Inflation in der Theorie auch sinkend
Faustregel: sinnvoll bei hoher oder unsicherer Inflation und längerfristiger Vermietung.
In Immorium entscheiden Sie pro Vertrag über einen einzigen Toggle, die zugehörigen BGB-Paragraphen und Anpassungs-Klauseln landen automatisch im richtigen Vertragsabschnitt.
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Verknüpfte Funktionen.
FAQ
Häufige Fragen zum Mietvertrag-Generator.
Rechtssicherheit, individuelle Klauseln, Index vs. Staffel und der ehrliche Stand zur digitalen Signatur.
Ist der generierte Mietvertrag rechtssicher?
Ja, für Standard-Wohnraummietverhältnisse nach §§ 535–580a BGB. Die Vorlage enthält 19 Pflichtfelder und sechs optionale Klauseln, jede Klausel referenziert den passenden BGB-Paragraphen. Für ungewöhnliche Konstellationen: gewerbliche Mietverhältnisse, möblierte Vermietung mit Kurzfrist-Charakter, Werkswohnungen: empfehlen wir eine zusätzliche anwaltliche Prüfung. Immorium liefert die Vorlage, nicht die Rechtsberatung.
Kann ich eigene Klauseln einfügen?
Eingeschränkt. Die sechs Standard-Optional-Klauseln werden per Toggle ein- oder ausgeschaltet, der zugehörige Klauseltext ist fest definiert. Vollständig individuelle Klauseln lassen sich aktuell nicht direkt im Generator ergänzen: der Workaround: PDF generieren, eigene Zusatzvereinbarung als separates Dokument anfügen, beides gemeinsam unterschreiben. Ein vollständig anpassbarer Editor ist für Q4 2026 geplant.
Hausordnung als Anlage, wann ist sie wirklich verbindlich?
Eine Hausordnung ist im Mietverhältnis bindend, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: (1) der Mietvertrag verweist ausdrücklich auf die Hausordnung als Bestandteil des Vertrags, und (2) die Hausordnung ist als Anlage mit unterschrieben oder dem Vertrag bei Unterschrift beigefügt. Immorium erzeugt beides automatisch: der Vertragstext verweist auf Anlage 1, Anlage 1 ist die Hausordnung, und das Anlagenverzeichnis listet sie auf. Eine später erlassene Hausordnung kann nur einseitig eingeführt werden, wenn der Vertrag eine entsprechende Änderungsklausel enthält.
Indexmiete oder Staffelmiete, was ist sinnvoller?
Beide haben ihre Berechtigung. Eine Staffelmiete (§ 557a BGB) legt feste Mietstufen für die nächsten Jahre im Voraus fest: gut planbar für beide Seiten, kein Inflationsschutz. Eine Indexmiete (§ 557b BGB) koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts: bietet Inflationsschutz, ist aber bei stagnierender Inflation für den Vermieter ein Nullsummenspiel. Faustregel für Bestandsobjekte: Indexmiete bei hoher Inflation, Staffelmiete bei stabilen wirtschaftlichen Erwartungen oder bei kurzen Befristungen. Beide schließen die Mieterhöhung nach Vergleichsmiete während ihrer Laufzeit aus.
Was passiert bei einer späteren Mieterhöhung?
Das hängt von der gewählten Mietart ab. Bei Staffel- und Indexmiete läuft die Erhöhung automatisch entsprechend der vertraglichen Vereinbarung: bei Staffelmiete zum nächsten festgelegten Termin, bei Indexmiete bei entsprechender Anpassung des Verbraucherpreisindex. Bei einer üblichen Festmiete benötigen Sie eine Mieterhöhung nach Vergleichsmiete (§ 558 BGB) mit Mieterhöhungsschreiben, diese Schreiben generiert Immorium als Vorlage im Modul Dokumente. Die Kappungsgrenze (15 % in drei Jahren in Ballungsräumen, sonst 20 %) wird automatisch geprüft.
Kann ich den Vertrag digital signieren lassen?
Aktuell nicht. Der Mietvertrag wird in Schriftform mit handschriftlicher Unterschrift abgeschlossen, das ist für Wohnraummietverhältnisse mit Laufzeit über einem Jahr ohnehin der sichere Weg (§ 550 BGB analog). Eine elektronische Signatur über das Mieterportal ist mit Mieterportal P3 (Q1 2027) vorgesehen. Bis dahin: PDF generieren, ausdrucken, beidseitig unterschreiben, das unterschriebene Exemplar als Foto oder Scan zurück in die Immorium-Mediathek.
Selbst überzeugen
Vom Bestand zum fertigen Mietvertrag, in der Live-Demo.
Die Demo enthält eine beispielhafte Wohnung mit Mieterdaten. Generieren Sie den Vertrag in fünf Schritten und sehen Sie die PDF-Vorschau. Kein Konto, keine E-Mail.
Immorium-Hausverwaltung im Überblick · Teil der Funktionsübersicht. Angaben zu Gesetzen und Paragraphen geben den Stand von Mai 2026 wieder und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.