Zahlungen & CSV-Import. Mieteingänge automatisch zuordnen.
CSV-Import aus dem Online-Banking, automatische Mieter-Zuordnung über IBAN und Verwendungszweck, Rückstands-Erkennung und 3-stufiger Mahnungs-Workflow nach § 286 BGB. Ohne PSD2, datenschutzfreundlich.
Auf einen Blick
Das Zahlungen-Modul von Immorium arbeitet mit CSV-Import aus dem Online-Banking statt PSD2-Bankanbindung. Vorteile: keine Bank-Zugangsdaten an Drittanbieter (Datenschutz), Massen-Import von 60+ Buchungen in unter 5 Sekunden, unabhängig von PSD2-Aussetzern. Pro Buchung wird über IBAN, Verwendungszweck und Betrag automatisch der passende Mieter erkannt. Rückstands-Erkennung markiert ausbleibende oder Teilzahlungen sofort. 3-stufiger Mahnungs-Workflow mit Zahlungs-Erinnerung, 1. Mahnung (§ 286 Abs. 3 BGB) und 2. Mahnung (Inkasso-Drohung), alle Mahn-Gebühren nach BGH-Rechtsprechung (BGH VIII ZR 65/16). Funktioniert mit allen deutschen Banken-CSV-Formaten.
< 5 Sek
60 Buchungen automatisch zugeordnet
§ 286 BGB
Mahnungs-Fristen, gesetzeskonform
Ohne PSD2
Keine Bank-Zugangsdaten an Drittanbieter
3-stufig
Mahnungs-Workflow: Erinnerung → 1. Mahnung → 2. Mahnung
Vier Funktionen
Was das Zahlungen-Modul liefert.
CSV-Import multi-Bank
Alle deutschen Banken-CSV-Formate werden erkannt: Sparkasse, Volksbank, ING, Comdirect, N26, DKB, Postbank u. a. Massen-Import von 60+ Buchungen in < 5 Sekunden.
Automatische Mieter-Zuordnung
Pro Buchung wird über IBAN, Verwendungszweck und Betrag der passende Mieter erkannt. Manuelle Korrektur bei Mehrdeutigkeit. Lern-Effekt: System wird mit jedem Import besser.
Saldo-Verlauf pro Mieter
Pro Mieter und Wohnung wird der Saldo täglich aktualisiert: Soll-Miete (Kalt + NK-Vorauszahlung) − Ist-Eingänge = Saldo. Rückstände werden farblich markiert.
Mahnungs-Generator
Drei Stufen: Erinnerung (14 Tage), 1. Mahnung (30 Tage), 2. Mahnung mit Inkasso-Drohung. Mahn-Gebühren-Pauschalen nach BGH-Rechtsprechung.
So funktioniert’s
Sechs Schritte vom CSV-Import bis zur Mahnung.
CSV aus dem Online-Banking exportieren
Alle deutschen Banken bieten den CSV-Export der Bewegungen: Sparkasse, Volksbank, ING, Comdirect, N26, DKB. Einmal pro Monat den letzten Zeitraum exportieren.
CSV in Immorium hochladen
Drag & Drop oder Upload-Button. Format wird automatisch erkannt (alle gängigen deutschen Bank-CSV-Formate).
Automatische Zuordnung
Pro Buchung wird über IBAN und Verwendungszweck der passende Mieter erkannt. Bei Übereinstimmung: automatisch zugeordnet. Bei Mehrdeutigkeit: manuelle Bestätigung.
Rückstands-Erkennung
Sollte ein Mieter weniger gezahlt haben als die Soll-Kaltmiete + NK-Vorauszahlung: rote Markierung im Cockpit. Pro Wohnung zeigt Immorium den Saldo-Verlauf.
Mahnungs-Workflow
Mehrstufiger Mahnungs-Generator: Zahlungs-Erinnerung (nach 14 Tagen), 1. Mahnung (nach 30 Tagen, § 286 Abs. 3 BGB), 2. Mahnung (Inkasso-Drohung), mit korrekten Fristen und Mahn-Gebühren.
Versand der Mahnung
Per Brief (mit Zustellungsnachweis), per Mieterportal (Empfangsbestätigung) oder per E-Mail (mit Mieter-Zustimmung). Mahnungs-Historie pro Mieter dokumentiert.
Anwendungsfälle
Vier Situationen.
Monatliche Routine
Am 5. des Monats: alle erwarteten Mieteingänge sollten da sein. CSV-Import läuft in 30 Sekunden: Sie sehen sofort, wer noch nicht gezahlt hat.
Rückstand erkennen
Mieter zahlt 800 € statt 850 €. Immorium markiert das als roten Eintrag. Sie klären den Sachverhalt (Vergessenheit, finanzielle Probleme) und entscheiden über Mahnung.
Bei Mieterwechsel mit Restzahlung
Auszug 15. März, letzte Miete anteilig. Immorium rechnet anteilig (1–15 März = 50 % der Monatsmiete) und stellt den Saldo bei Auszug glatt.
Bei Räumungsklage
Bei rechtlichen Schritten brauchen Sie eine vollständige Zahlungs-Historie pro Mieter. Export als PDF zeigt alle Eingänge, Saldenverlauf und versandte Mahnungen: wichtig für die Anwalts-Akte.
FAQ
Häufige Fragen zu Zahlungen.
Warum kein PSD2 / keine direkte Bankanbindung?
Drei Gründe: (1) Datenschutz, bei PSD2 müssen Bank-Zugangsdaten an einen Drittanbieter (häufig ausländisch). CSV-Import bleibt zwischen Bank und Vermieter. (2) Massen-Import, 60 Buchungen in 5 Sekunden statt PSD2-API-Aufrufe einzeln. (3) Unabhängig von PSD2-Aussetzern, funktioniert auch bei API-Störungen. Wer PSD2 zwingend will, bleibt bei anderen Tools wie hellohousing oder objego.
Welche Banken werden unterstützt?
Alle deutschen Banken-CSV-Formate. Getestet sind: Sparkasse, Volksbank, ING, Comdirect, N26, DKB, Postbank, Deutsche Bank, Commerzbank, HypoVereinsbank, Sparda-Banken. Bei unbekannten Formaten erkennt das System Spalten automatisch oder fragt einmalig nach (z. B. „welche Spalte ist Betrag?"). Danach läuft der Import automatisch.
Wie funktioniert die automatische Zuordnung?
Drei Indikatoren: (1) Sender-IBAN, wenn die IBAN bei einem Mieter hinterlegt ist. (2) Verwendungszweck, „Miete Mustermann Juli 2024" wird mit den Mieter-Namen abgeglichen. (3) Betrag, passt zur Soll-Kaltmiete + NK-Vorauszahlung. Bei Übereinstimmung: automatisch zugeordnet. Bei Mehrdeutigkeit (z. B. zwei Mieter mit gleichem Namen): manuelle Bestätigung.
Was ist mit Daueraufträgen vom Mieter?
Empfohlen für Vermieter und Mieter. Bei Dauerauftrag mit gleichbleibendem Verwendungszweck („Miete [Mieter-Name] Wohnung Berlin-Mitte") erkennt Immorium die Eingänge zuverlässig. Bei Mieterwechsel: alter Mieter-Eintrag wird auf inaktiv gesetzt, neuer Mieter-Eintrag automatisch verknüpft.
Wie funktioniert die Mahnung?
Dreistufiger Workflow: (1) Zahlungs-Erinnerung nach 14 Tagen Verzug (höflicher Hinweis, keine Mahn-Gebühren). (2) Erste Mahnung nach 30 Tagen (§ 286 Abs. 3 BGB greift automatisch, Mahn-Gebühr 2,50–10 € nach BGH-Rechtsprechung). (3) Zweite Mahnung nach weiteren 14 Tagen mit Inkasso-Drohung. Vor Räumungsklage: Anwalts-Beratung empfehlen.
Welche Mahn-Gebühren sind zulässig?
Erinnerung: keine Gebühr. Erste Mahnung: typisch 2,50–5 €. Zweite Mahnung: typisch 5–10 €. Bei juristischen Mahnungen (durch Anwalt): höhere Kosten möglich. BGH-Rechtsprechung: Mahn-Gebühren müssen sich am realen Aufwand orientieren, pauschale 20–30 € pro Mahnung sind nicht zulässig (BGH VIII ZR 65/16).
Was, wenn der Mieter dauerhaft nicht zahlt?
Bei 2 Monaten ausstehender Miete oder zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen mit > Monatsmieten-Rückstand: außerordentliche Kündigung möglich (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Vorher: Mahnungen ordnungsgemäß zugestellt, dokumentiert. Bei rechtlicher Eskalation: Fachanwalt für Mietrecht einschalten. Immorium liefert die Dokumentation als Anwalts-Akte.
Werden Eingänge in der Statistik berücksichtigt?
Ja, automatisch. Mieteinnahmen pro Monat, Quartal, Jahr fließen direkt in die Bruttorendite-Berechnung pro Wohnung und in die Portfolio-Auswertung. Bei Mietausfällen sinkt die Nettorendite, sichtbar in der Trend-Analyse.
Wie sicher ist der CSV-Import?
Sehr sicher. CSV-Dateien enthalten nur die Buchungsdaten, keine Bank-Zugangsdaten oder PIN-Codes. Die Datei wird mit TLS 1.3 hochgeladen und nach dem Import gelöscht (nur die strukturierten Buchungs-Datensätze bleiben in der Datenbank, verschlüsselt mit AES-256). Original-CSV wird nicht aufbewahrt.
Was, wenn ein Eingang nicht zugeordnet werden kann?
Im Cockpit erscheint die Buchung im „Unzugeordnet"-Bereich. Sie klicken den Eintrag, ordnen ihn manuell einem Mieter zu (oder einem Sonderfall: Anfangskaution, Rückzahlung, Auszug-Saldo). Beim nächsten ähnlichen Eintrag lernt das System aus der manuellen Zuordnung.
Werden Mahn-Bescheide automatisch erstellt?
Nein, der Mahn-Bescheid (gerichtlicher) ist ein separater Workflow beim zuständigen Amtsgericht. Immorium erstellt nur außergerichtliche Mahnungen. Bei Bedarf eines Mahn-Bescheids: Daten als PDF exportieren und beim Anwalt oder Rechtsdienstleister einreichen.
Kann ich Belege zu Zahlungen anhängen?
Ja. Pro Buchung kann ein Dokument (z. B. Quittung über Bar-Zahlung, Sondervereinbarung) angehängt werden. Mit der Mediathek-Funktion bleibt die Datei revisionssicher und durchsuchbar.
Immorium-Hausverwaltung im Überblick · Teil der Funktionsübersicht. Stand Mai 2026.