Anlage V automatisch erstellen. Steuererklärung für Vermieter.

Alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie alle damit verbundenen Werbungskosten. Konkret: Mieteinnahmen (Kalt + Nebenkostenvorauszahlungen), Nebenkostenabrechnungs-Nachzahlungen und -Guthaben, vereinnahmte Kautionen (nur bei Verzicht), Werbungskosten in 20 EStG-Kategorien, tagesgenaue Abschreibungen (AfA, Sonder-AfA) und Schuldzinsen für die Finanzierung. Anlage V wird pro Objekt erstellt; bei mehreren Wohnungen im selben Gebäude wird zusammengefasst, bei mehreren Objekten getrennt.

Alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Die 12 Standardkategorien decken den Großteil ab: Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Schornsteinfeger, Hauswart, Reinigung, Reparaturen (bis 15 % der Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren: sonst aktivierungspflichtig nach § 6 EStG), Steuerberater, Fahrtkosten zum Objekt, Schuldzinsen, AfA, Verwaltungskosten und Sonstiges. Wichtig: Anschaffungs- und Modernisierungskosten sind keine Werbungskosten, sondern werden über die AfA abgeschrieben.

Tagesgenau berechnet anhand der am Objekt hinterlegten Anschaffungsdaten (Kaufpreis, Grundstücksanteil, Gebäudeanteil, AfA-Methode, AfA-Start). Unterstützt: lineare 2 % über 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. b: Standard für Anschaffung bis 2022), 2,5 % über 40 Jahre (Altbau vor 1925), 3 % über 33⅓ Jahre (Anschaffung/Fertigstellung ab 2023: § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a), degressive 5 % vom Restwert (Wahlrecht Neubau 2023–2029: § 7 Abs. 5a), plus § 7b Mietwohnungs-Sonderabschreibung als Marker-Option. Im Anschaffungsjahr wird monatsweise gekürzt (BMF-Konvention). Manuell gebuchte AfA-Belege werden unterdrückt, sobald die Auto-AfA für ein Objekt aktiv ist: ein Plausibilitäts-Hinweis macht die Doppelung sichtbar.

Pro Objekt lassen sich beliebig viele Eigentümer mit prozentualer Aufteilung hinterlegen: Ehepaare 50/50, GbR nach Gesellschaftsvertrag, Erbengemeinschaften mit anteiligen Quoten. Die Summe muss 100 % ergeben (mit Plausibilitäts-Check), sonst wird beim Speichern abgelehnt. Im Buchhaltungs-Modul lässt sich danach pro Eigentümer eine anteilige Anlage V generieren: alle Beträge (Einnahmen, Werbungskosten, AfA, Überschuss) werden mit der jeweiligen Quote gewichtet. Wenn ein Eigentümer mehrere Objekte mit unterschiedlichen Quoten hält, wird über alle Objekte aggregiert. Bei der GbR muss zusätzlich eine Feststellungserklärung beim Finanzamt eingereicht werden, das ist außerhalb der Anlage V.

Nein, eine direkte API-Übertragung nach ELSTER ist nicht möglich: das ERiC-Schnittstellen­programm der Finanzverwaltung verlangt eine separate Anbieterzertifizierung, die wir bewusst nicht durchlaufen haben. Stattdessen liefern wir die bestmögliche Übertragungshilfe: eine ELSTER-spezifische PDF mit den Zeilen in offizieller Reihenfolge und eine zweispaltige CSV (Zeile · Wert), beides ist neben dem ELSTER-Webformular auf­zumachen und in zwei bis drei Minuten abzutippen. Plus die Vollform-PDF für den Steuerberater.

Bei einer einfachen Vermietung mit klaren Einnahmen und Standardkosten, meist nicht. Immorium deckt die Anlage V vollständig ab und produziert einen plausibilitätsgeprüften Datensatz. Komplexere Fälle empfehlen wir mit Steuerberater zu klären: erhebliche Modernisierungs-Investitionen (Abgrenzung Erhaltung vs. Herstellung nach § 6 EStG), Vermietung im Ausland, Anteilige Privatnutzung, gewerbliche Anteile am Mietverhältnis. Auch wer eine Verlustbescheinigung einreichen will, profitiert von steuerlicher Beratung.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich mit anderen Einkunftsarten verrechenbar (Verlustausgleich), typisch in den ersten Jahren nach Anschaffung durch hohe Schuldzinsen und AfA. Wichtig: das Finanzamt prüft bei dauerhaft negativer Prognose die sogenannte Einkunftserzielungsabsicht (§ 21 EStG). Halten die Verluste über mehr als zehn Jahre an, kann die Anerkennung gestrichen werden. Immorium zeigt im Jahresvergleich die Verlust- und Renditeentwicklung, frühzeitiges Erkennen verhindert spätere Streitfragen mit dem Finanzamt.