Hausverwaltungssoftware für private Vermieter: Excel raus, Struktur rein.
Eine eigene Wohnung oder zehn: Immorium ersetzt Excel, Word und das Bauchgefühl mit Mietverträgen nach BGB-Vorlagen, BetrKV-Nebenkostenabrechnung, vorausgefüllter Anlage V und DATEV-Export. Ab 0 € im Free-Tier, KI-Vermarktung inklusive.
Auf einen Blick
Immorium ist eine Hausverwaltungs-Software für private Vermieter mit 1–10 Wohneinheiten. Sie führt rechtssichere Mietverträge nach BGB, erstellt BetrKV- und HeizkostenV-konforme Nebenkostenabrechnungen mit Pro-Mieter-PDF, exportiert die Anlage V vorausgefüllt für die Steuererklärung und liefert mit KI-Bildbearbeitung, OCR-Mietvertrag-Import und Kleinanzeigen-Browser-Extension eine integrierte Vermarktungs-Suite. Hosting ausschließlich in Deutschland, AES-256-GCM-Verschlüsselung, monatlich kündbar: ab 0 € im Free-Tier (bis 2 Einheiten), 21 €/Monat im Jahresabo für 3–10 Einheiten. Geeignet für Eigenheim-Vermieter, geerbte Wohnungen, Anlageobjekte und kleine Investmentportfolios.
14 h
Sparen pro Wohnung pro Jahr (Schätzung gegenüber Excel)
12 Monate
Gesetzliche Frist für die Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB
17
Umlagefähige Positionen nach BetrKV § 2
3 Monate
Maximale Kaution nach § 551 BGB (Kaltmieten)
Was Sie kennen
Sechs Punkte, bei denen private Vermieter Zeit verlieren.
Excel reicht ab Wohnung Nr. 2 nicht mehr
Bei einer Wohnung funktionieren Excel und Word: bei zwei beginnt die Duplizierung (gleiche Kaltmiete-Spalte mehrfach pflegen), bei drei das Versionschaos (welche Datei war die letzte?). Immorium ersetzt Tabellen und Word-Dokumente mit einer konsistenten Datenbasis pro Mieter, Wohnung und Vertrag: eine Änderung pflegt sich überall.
Nebenkostenabrechnung ist die Königsdisziplin
BetrKV § 2 listet 17 umlagefähige Positionen, HeizkostenV verlangt eine Aufteilung von 50–70 % verbrauchsabhängig, CO₂KostAufG aus 2023 teilt die CO₂-Abgabe nach Gebäudeenergie-Klasse zwischen Vermieter und Mieter auf: und ein Mieterwechsel mitten im Jahr macht die Rechnerei vollends unübersichtlich. Wer das in Excel macht, landet bei zehn Tabellen, drei Formelfehlern und 48 Stunden pro Abrechnungsjahr.
Anlage V kostet ohne Tool einen halben Tag
Mieteinnahmen, Werbungskosten, AfA, Sonderfälle: pro Wohnung. Wer die Anlage V händisch füllt, sucht Belege, rechnet AfA-Anteile aus, vergisst regelmäßig die Grundsteuer in den Nebenkosten und korrigiert nach der ersten Steuerbescheid-Anpassung mühsam nach. Immorium liefert die Anlage V vorausgefüllt aus der laufenden Buchhaltung, der Steuerberater bekommt zusätzlich einen DATEV-Datensatz.
Inserate sind teurer, als sie sein müssten
Wohnungsfotos professionell aufbereiten lassen kostet 150–300 € pro Wohnung. Texte schreiben für Kleinanzeigen, ImmoScout24 und Co. eine bis zwei Stunden pro Plattform. Bei drei Inserate-Plattformen und einem Mieterwechsel pro Jahr summiert sich das schnell auf 1 000 €+ pro Wohnung. Immorium hat KI-Bildbearbeitung (xona.ai), KI-Texterstellung und die Browser-Extension für Kleinanzeigen.de eingebaut.
Mieter erreichen kostet Zeit
WhatsApp, SMS, E-Mail, persönlich: Mieter melden Schäden über fünf Kanäle, Zustellung der Nebenkostenabrechnung will nachgewiesen werden, Mahnungen brauchen Zustellungsnachweise. Immorium hat ein Mieterportal mit Magic-Link (kein Mieter-Konto nötig): Schadensmeldungen, Mietverträge, Abrechnungen und Mahnungen laufen über einen zentralen Kanal mit Zugangsbestätigung.
Steuer-Optimierung wird ohne Buchhaltung undurchsichtig
AfA, lineare oder degressive Abschreibung, Sonder-AfA bei Modernisierung, Werbungskosten bei Leerstand, Reise- und Telefonkosten als Vermieter: wer keine saubere Buchhaltung hat, lässt regelmäßig Steuervorteile liegen. Immorium kategorisiert Belege automatisch und bietet im Statistik-Modul eine laufende Rendite-Rechnung pro Wohnung.
So funktioniert’s
Von der ersten Wohnung bis zur ersten Anlage V, in sechs Schritten.
Workflow-geführt, ohne Buchhaltungs-Wissen. Bei einer Wohnung Free-Tier (0 €), ab drei Wohnungen Basis ab 21 €/Monat im Jahresabo.
Wohnung anlegen und Mieter erfassen
Adresse, Wohnfläche (qm), Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Kaution für jede Wohnung. Mieter-Stammdaten (Name, Geburtsdatum, Personenzahl, frühere Adresse) werden in unter zehn Minuten pro Wohnung eingetragen. Wer eine bestehende Wohnung vermietet, importiert den bisherigen Mietvertrag als PDF: die OCR-Erkennung übernimmt Mieterdaten, Wohnfläche und Mietkonditionen automatisch.
Mietvertrag und Hausordnung generieren
Aus den Wohnungs- und Mieterdaten erzeugt Immorium einen Mietvertrag nach BGB-Vorlagen samt Hausordnung. Anpassbar sind Mietdauer (unbefristet oder befristet nach § 575 BGB), Staffel- oder Indexmiete, Kaution-Abruf, Schönheitsreparaturen-Klausel und Haustierregelung. Die Klauseln orientieren sich an aktueller BGH-Rechtsprechung; im Einzelfall empfiehlt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Das fertige PDF unterschreiben Sie und der Mieter, handschriftlich oder elektronisch.
Übergabe-Protokoll und Zählerstände
Bei der Wohnungsübergabe halten Sie Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung), Schlüsselzahl und etwaige Vorschäden mit Fotos im Protokoll fest. Immorium archiviert das Protokoll strukturiert mit dem Mietvertrag, der wichtigste Schutz bei späterer Wohnungsabnahme und Kautions-Auszahlung.
Zahlungen erfassen und Saldo verfolgen
Mieteingänge importieren Sie monatlich per CSV aus dem Online-Banking. Immorium ordnet jeden Eingang automatisch dem Mieter zu, erkennt Rückstände und zeigt den Mietkonto-Saldo pro Wohnung. Bei Mietrückständen generiert das Tool mehrstufige Mahnungen mit den gesetzlichen Fristen.
Nebenkostenabrechnung erstellen
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB) erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung. Belege erfassen Sie per OCR (PDF oder Foto), wählen pro Position den Umlageschlüssel (Wohnfläche, Personen, Verbrauch, Wohneinheit) und Immorium generiert eine Pro-Mieter-PDF mit Erläuterung und Nachzahlung/Guthaben.
Anlage V für die Steuererklärung
Am Jahresende fließen Mieteinnahmen, Werbungskosten, AfA und Sonderfälle in eine vorausgefüllte Anlage V. Pro Wohnung getrennt, mit allen erforderlichen Zeilen-Referenzen. Wer einen Steuerberater hat, exportiert die Buchungen als DATEV-Datensatz (SKR 03 / SKR 04).
Was Sie bekommen
Acht Module, eine App.
Drei typische Vermieter
So passt Immorium zu Ihrer Situation.
1 Wohnung
Free (0 €/Monat)Single-Wohnung (geerbt)
Sie haben eine Eigentumswohnung in München geerbt, vermieten ab 2026 für 1 200 € Kaltmiete plus Nebenkosten. Vorher haben Sie nie vermietet.
Free-Tier (0 €). Mietvertragsgenerator mit Hausordnung, Übergabe-Protokoll, monatliche Mieteingangs-Erfassung per CSV. Erste Nebenkostenabrechnung in 12 Monaten. Belege im Beleg-Archiv. Anlage V für die Steuererklärung vorausgefüllt. Geschätzte Zeitersparnis pro Jahr: 20 Stunden.
4 Wohnungen
Basis (21 €/Monat, jährlich)Wachsendes Portfolio
Sie haben über 5 Jahre vier Wohnungen in zwei Objekten gekauft (Anlageobjekte). Bisher mit Excel verwaltet, eine Nebenkostenabrechnung jährlich dauert 3 Wochenenden.
Basis-Tarif (21 €/Monat im Jahresabo). Migration: CSV-Import der Mieter- und Wohnungsstammdaten + OCR-Import der bestehenden Mietverträge. Nebenkostenabrechnung dauert nach Onboarding nur noch einen Abend. KI-Bildbearbeitung bei Mieterwechsel statt externem Foto-Dienstleister. Geschätzte Zeitersparnis pro Jahr: 60 Stunden plus 300–600 € externe Foto-Kosten.
8 Wohnungen
Basis (21 €/Monat, jährlich)Aktiver Vermieter
Sie vermieten acht Einheiten in drei Objekten in einer mittelgroßen Stadt. Aktive Vermarktung über Kleinanzeigen.de und ImmoScout24, durchschnittlich 2 Mieterwechsel pro Jahr.
Basis-Tarif (21 €/Monat im Jahresabo), bis 10 Einheiten ausreichend. KI-Bildbearbeitung und Kleinanzeigen-Browser-Extension sparen pro Mieterwechsel zwei Arbeitstage. DATEV-Export für den Steuerberater. Geschätzte Zeitersparnis pro Jahr: 120 Stunden + 600–1 200 € externe Marketing-Kosten.
Preise im Klartext
Was kostet Immorium pro Jahr, je nach Wohnungsanzahl?
Im Free-Tier dauerhaft kostenlos bis zu 2 Einheiten. Ab 3 Wohnungen greift der Basis-Tarif, der bei 10 Einheiten Schluss macht. Stand Mai 2026, brutto.
| Wohnungen | Tarif | Jahreskosten |
|---|---|---|
| 1 | Free-Tier, dauerhaft kostenlos | 0 €/Jahr |
| 2 | Free-Tier, dauerhaft kostenlos | 0 €/Jahr |
| 3 | Basis im Jahresabo (21 €/Monat) | 252 €/Jahr |
| 5 | Basis im Jahresabo (21 €/Monat) | 252 €/Jahr |
| 10 | Basis im Jahresabo (21 €/Monat) | 252 €/Jahr |
Rechtsgrundlagen
Acht Paragraphen, die jeder Vermieter kennen sollte: und die Immorium für Sie umsetzt.
§ 535 BGB
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages
§ 551 BGB
Mietkaution: maximal 3 Kaltmieten, getrennt anzulegen
§ 556 BGB
Nebenkostenabrechnung, 12-Monate-Frist nach Ende Abrechnungsperiode
§ 575 BGB
Befristeter Mietvertrag: nur mit gesetzlichem Grund (Eigenbedarf, Abriss, Sanierung)
§ 557a BGB
Staffelmiete: schriftlich vereinbart, mindestens 12 Monate Bindung
BetrKV § 2
17 umlagefähige Betriebskosten-Positionen abschließend aufgezählt
HeizkostenV
Verbrauchsabhängige Abrechnung 50–70 %, Rest pauschal nach Fläche
CO₂KostAufG
CO₂-Abgabe-Aufteilung Vermieter/Mieter nach Gebäudeenergie-Klasse seit 2023
Stand Mai 2026. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Sonderfällen, Streitfragen oder größeren Beständen ist ein Fachanwalt für Mietrecht ratsam.
Warum Immorium
Acht harte Punkte, ohne Marketingsprache.
Kein Verkaufstrick, kein Onboarding-Pflichttermin, kein Newsletter-Zwang.
- Free-Tier bis 2 Einheiten dauerhaft kostenlos, ohne Zeitlimit
- Ab 21 €/Monat im Jahresabo (Basis) für 3–10 Einheiten
- Monatlich kündbar, ohne Einrichtungsgebühr und Onboarding-Pauschale
- App und Datenbank bei Hetzner Cloud Nürnberg, AES-256-GCM-Feldverschlüsselung für Bankdaten
- Volle Datenhoheit: strukturierter JSON-Export aller Daten jederzeit
- Keine Trackingsysteme, keine Datenanalyse, kein Datenverkauf
- OCR-Mietvertrag-Import erleichtert die Migration aus Excel oder anderen Tools
- Browser-Extension für Kleinanzeigen.de. Wohnungs-Inserat in <90 Sekunden
FAQ
Häufige Fragen privater Vermieter.
Zwölf Fragen, die in Onboarding-Gesprächen am häufigsten kommen: von Kosten über Migration bis Steuer.
Was kostet Immorium für private Vermieter mit 5 Wohnungen?
Bei bis zu 10 Einheiten gilt der Basis-Tarif: 30 €/Monat im monatlichen Abo oder 21 €/Monat (entspricht 252 € im Jahr) im Jahresabo. Enthalten sind alle Module: Mietvertragsgenerator, BetrKV-Nebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Anlage V, DATEV-Export (SKR 03/04), KI-Bildbearbeitung mit 30 KI-Credits/Monat, OCR-Import, Mieterportal und Kleinanzeigen-Browser-Extension. Wer nur eine oder zwei Wohnungen hat, bleibt im dauerhaft kostenlosen Free-Tier (0 €/Monat).
Brauche ich Buchhaltungs-Wissen, um Immorium zu nutzen?
Nein. Immorium ist auf private Vermieter zugeschnitten, die keinen Buchhalter sind. Die wiederkehrenden Aufgaben (Mieteingänge zuordnen, Nebenkostenabrechnung erstellen, Anlage V vorbereiten) sind workflow-geführt: Sie klicken sich durch, das System rechnet. Belege werden per OCR automatisch der richtigen Kostenkategorie zugeordnet. Wer einen Steuerberater hat, exportiert die Buchungen als DATEV-Datensatz; der Steuerberater spart bei der Stundenrechnung deutlich.
Funktioniert das auch bei einer einzigen Wohnung?
Ja, sehr gut sogar. Im Free-Tier (bis 2 Einheiten kostenlos) bekommen Sie den vollen Funktionsumfang: Mietverträge nach BGB-Vorlagen, Nebenkostenabrechnung nach BetrKV, Anlage V für die Steuer und ein strukturiertes Belegarchiv. Excel-Tabellen werden Sie nie wieder anlegen: die Lernkurve ist 30 Minuten, schneller als das Aufbauen einer eigenen Excel-Struktur.
Was, wenn ich später mehr Wohnungen verwalten will?
Sie wechseln in den Professional-Tarif (50 €/Monat im monatlichen Abo bzw. 35 €/Monat im Jahresabo) für bis zu 50 Einheiten, ohne Datenmigration und ohne Onboarding-Aufwand. Bei 50+ Einheiten ist Enterprise (100 €/Monat) der nächste Schritt. Alle Daten bleiben dieselben, alle Workflows funktionieren genauso. Die Tarifwahl richtet sich rein nach der Anzahl der aktiv verwalteten Wohneinheiten.
Was unterscheidet Immorium von hellohousing oder vermietet.de?
hellohousing und vermietet.de sind klassische Verwaltungs-Tools: sie machen Stammdaten, Abrechnung und Mieterportal. Immorium kombiniert das mit einer KI-Vermarktungs-Suite: Bildbearbeitung, OCR-Mietvertrag-Import und die Kleinanzeigen-Browser-Extension. Wer aktiv vermarktet, spart bei Immorium mehrere Stunden pro Inserat. Wer nur verwaltet, ist mit beiden Tools gut bedient: ein detaillierter Vergleich liegt unter /vergleich/hellohousing-alternative bzw. /vergleich/vermietet-de-alternative.
Wie funktioniert die Migration von Excel zu Immorium?
Drei Wege: (1) CSV-Import der Mieter- und Wohnungsstammdaten, die Excel-Daten werden direkt übernommen. (2) OCR-Mietvertrag-Import: Bestehende Vertrags-PDFs hochladen, das System extrahiert Mieter, Wohnungsdaten und Laufzeit automatisch. (3) Beleg-Massenimport: Bisherige Belege als ZIP oder pro PDF hochladen, OCR erkennt Daten, Sie ordnen sie den Kostenarten zu. Für 5 Wohnungen ist die Migration typischerweise in 2–4 Stunden abgeschlossen.
Was ist im Free-Tier wirklich enthalten?
Alle Verwaltungs-Module bis zu 2 Wohneinheiten: Mietvertragsgenerator, Hausordnung, Mahnung-Generator, Übergabe-Protokoll, BetrKV-Nebenkostenabrechnung mit allen Umlageschlüsseln, Anlage V, CSV-Zahlungsimport, Belegarchiv mit Volltextsuche, Mieterportal mit Magic-Link, OCR-Mietvertrag-Import. KI-Bildbearbeitung mit 0 Credits: Top-ups (15 € pro 50 Credits) sind separat zubuchbar, wenn Sie KI-Funktionen nutzen möchten. Keine Einrichtungsgebühr, kein Zeitlimit.
Muss ich PSD2 bzw. eine Bankanbindung freischalten?
Nein. Immorium funktioniert komplett ohne PSD2/Open-Banking-Anbindung. Mieteingänge importieren Sie per CSV aus dem Online-Banking (alle deutschen Banken bieten den Export an). Das ist datenschutzfreundlicher als PSD2 (keine Bank-Zugangsdaten an Drittanbieter), schneller (Massen-Import statt einzelne Buchungen) und unabhängiger (Sie behalten die Kontrolle über die Bank-Verbindung).
Wie lange dauert eine Nebenkostenabrechnung in Immorium?
Bei sauber gepflegten Belegen: 30–60 Minuten für eine durchschnittliche Wohnung. Bei Belegen, die per OCR aus Foto/PDF erfasst wurden, beschleunigt sich der Prozess weiter (keine manuelle Eintragung). Zum Vergleich: Eine handgemachte Excel-Abrechnung mit BetrKV-, HeizkostenV- und CO₂KostAufG-Logik dauert für die gleiche Wohnung typischerweise 4–8 Stunden, fehleranfällig in den Umlageschlüssel-Berechnungen.
Was, wenn ich umziehe oder die Wohnung verkaufe?
Vollständiger Datenexport jederzeit: strukturierter JSON-Export aller Daten und PDF/Anhänge zu allen Dokumenten (Mietverträge, Abrechnungen, Protokolle), inklusive der strukturiert archivierten Belege. Beim Verkauf einer Wohnung können Sie den kompletten Wohnungs-Datensatz dem Käufer übergeben, gesetzlich relevant für die Übernahme bestehender Mietverhältnisse nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete").
Ist Immorium nach DSGVO entwickelt für Mieter-Daten?
Ja. App-Server und Datenbank bei Hetzner Cloud in Nürnberg, Dokumente in Google Cloud Storage Frankfurt. AES-256-GCM-Feldverschlüsselung für Bankdaten (IBAN, BIC, Bankname), LUKS-Volume-Verschlüsselung des Datenträgers. Dokumentiertes Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten (Art. 30 DSGVO), Auftragsverarbeitungsvertrag zwischen Ihnen und Immorium (Art. 28 DSGVO). Mieter haben Auskunfts-, Berichtigungs- und Löschungsrechte. OCR-Aufrufe an Google Gemini laufen mit vorheriger lokaler Pseudonymisierung (spaCy NER, fail-closed).
Was, wenn ich Anfänger im Vermieten bin?
Dann ist Immorium besonders wertvoll. Jeder Schritt ist erklärt: Was ist eine Kaltmiete vs. Nebenkostenvorauszahlung? Welche Klauseln dürfen in den Mietvertrag, welche nicht? Wie hoch darf die Kaution sein (§ 551 BGB: maximal 3 Kaltmieten)? Wann muss die Nebenkostenabrechnung spätestens raus (§ 556 BGB: 12 Monate)? Im Ratgeber-Bereich finden Sie tiefergehende Erklärungen, verlinkt aus jedem relevanten App-Schritt. Schauen Sie auch /fuer/erstvermieter an.
Weiter lesen
Verknüpfte Seiten.
Statt lesen, klicken
Die Demo zeigt Ihren Workflow als private Vermieter.
Mit fertigen Beispieldaten, allen Modulen freigeschaltet. Kein Konto, keine E-Mail.