Anlage V ausfüllen: Mieteinnahmen, Werbungskosten, AfA.
Komplettleitfaden zur Einkommensteuererklärung als Vermieter: alle Werbungskosten, lineare AfA und Sonder-AfA, Modernisierung vs. Reparatur, Sonderfälle wie Leerstand und Verkauf: Zeile für Zeile durch die Anlage V.
Auf einen Blick
Die Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie umfasst: Bruttomieteinnahmen (Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlungen pro Wohnung), abzüglich aller Werbungskosten (Schuldzinsen, Versicherungen, Grundsteuer, Hausgeld bei WEG, Reparaturen, Reise- und Telefonkosten anteilig), abzüglich der AfA (lineare Abschreibung 2 % p.a. vom Gebäudeanteil über 50 Jahre; Sonder-AfA bei Neubauten ab 2023). Negative Einkünfte (in den ersten Jahren häufig wegen AfA und Schuldzinsen) reduzieren das gesamte zu versteuernde Einkommen, bei 42 % Grenzsteuersatz heißt jeder 1 000 € Verlust 420 € weniger Steuer.
§ 21 EStG
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
2 % p.a.
Lineare AfA für Gebäude ab 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG)
5 % (Sonder-AfA)
Neubauten ab 2023, die ersten 4 Jahre
10 Jahre
Belegaufbewahrung nach § 147 AO
Sieben Schritte
Von Mieteinnahmen bis zur Anlage AfA-V.
1. Bruttomieteinnahmen erfassen
Zeile 9–11 Anlage V: Kaltmiete plus erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen, getrennt pro Wohnung. Die in der Nebenkostenabrechnung erhaltenen Anteile von Mietern sind Einnahmen, die ausgegebenen Betriebskosten sind Werbungskosten: kein Saldo!
2. Werbungskosten kategorisieren
Zeilen 12–37: Schuldzinsen (Hypothekenzinsen), Erhaltungsaufwand (Reparaturen, sofort absetzbar), Hausgeld bei WEG (Verwaltungsanteil), Versicherungen, Grundsteuer, Reise- und Telefonkosten anteilig. Modernisierungs-Investitionen werden NICHT hier eingetragen, sie aktivieren die AfA.
3. AfA berechnen
Zeilen 33–35: Lineare Abschreibung des Gebäudeanteils (ohne Grundanteil) über 50 Jahre = 2 % p.a. Bei Neubauten ab 2023 die ersten 4 Jahre Sonder-AfA von zusätzlich 5 % möglich (§ 7b EStG). Bei denkmalgeschützten Gebäuden bis 9 % über 12 Jahre (§ 7i EStG).
4. Modernisierung vs. Reparatur trennen
Reparaturen: sofort absetzbar. Modernisierung mit dauerhafter Standardsteigerung: aktivierungspflichtig nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, wird über die AfA abgeschrieben. Wichtig: anschaffungs-nahe Aufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach Kauf zählen als Herstellungskosten, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten überschreiten.
5. Sonderfälle prüfen
Zeilen 36–37: Leerstandskosten (Mietausfallzeiten zählen NICHT als Einkommen, aber Werbungskosten bleiben absetzbar), Untervermietung, gemischt vermietet/selbstgenutzt (anteilige Werbungskosten), Verkauf der Wohnung im Jahr (Abrechnung anteilig).
6. Zeile 41. Verlust / Gewinn
Werbungskosten summieren. Mieteinnahmen abziehen = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei negativen Einkünften (häufig in den ersten Jahren wegen AfA und Schuldzinsen): Verlustverrechnung mit anderen Einkünften aus Vermietung oder allgemeinen Einkünften möglich.
7. Anlage AfA-V bei mehreren Objekten
Pro Wohnung eine separate Anlage AfA-V: mit Anschaffungs- und Herstellungskosten, AfA-Bemessungsgrundlage, AfA-Satz und kumulierter AfA. Immorium liefert die Daten vorausgefüllt aus den hinterlegten Werten.
Werbungskosten
Acht typische Werbungskosten-Positionen.
Schuldzinsen
Hypothekenzinsen, die wichtigste Position bei finanzierten Wohnungen
Grundsteuer
Auch wenn auf den Mieter umgelegt, als Einnahme + Werbungskosten
Versicherungen
Gebäude, Haftpflicht (nicht private Vermieter-Vorsorge)
Hausgeld (bei WEG)
Verwaltungsanteil, NICHT Instandhaltungsrücklage
Erhaltungsaufwand
Reparaturen unter 4 000 € pro Maßnahme (sofort absetzbar)
Reisekosten
Fahrten zur Wohnung. Kilometerpauschale
Telefonkosten anteilig
Anteil für Vermieter-Tätigkeit (typisch 30 %)
Steuerberater-Kosten anteilig
Anteil für die Vermietungs-Steuer (typisch 30–50 %)
AfA-Arten
Vier Abschreibungs-Methoden.
Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)
Standard: 2 % p.a. für Gebäude nach 1925, 2,5 % für ältere. 50 bzw. 40 Jahre Abschreibungsdauer.
Sonder-AfA Neubau (§ 7b EStG)
Für Neubauten ab 2023: zusätzlich 5 % p.a. in den ersten 4 Jahren, kumuliert 27 % der Bemessungsgrundlage.
Denkmal-AfA (§ 7i EStG)
Für sanierten Denkmalschutz: 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren, dann 7 % in 4 Jahren: kumuliert 100 % in 12 Jahren.
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5 EStG, befristet)
Für Wohngebäude mit Baubeginn nach Sep 2023: 5 % p.a. im ersten Jahr, dann fallend: befristet bis 2029.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung mit 1 200 €/M Kaltmiete.
Eine 75-qm-Eigentumswohnung in mittlerer Großstadt, finanziert mit 75 % Hypothek. Zeigt typischen Verlust in den ersten Jahren und damit Steuerersparnis-Effekt.
| Kaufpreis Wohnung | 400 000 € |
|---|---|
| Davon Grundanteil (typ. 20 %) | 80 000 € |
| Gebäudeanteil = AfA-Bemessungsgrundlage | 320 000 € |
| Lineare AfA (2 % p.a.) | 6 400 €/Jahr |
| Jahres-Mieteinnahmen (Kalt + NK-Vorauszahlung 200 €) | 16 800 € |
| Schuldzinsen (Hypothek 300 000 € @ 4 %) | 12 000 €/Jahr |
| Versicherungen, Grundsteuer, Reparaturen | 1 500 €/Jahr |
| Werbungskosten gesamt | 19 900 € |
| Einkünfte aus V&V (Zeile 41 Anlage V) | −3 100 €/Jahr (Verlust) |
| Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz | ≈ 1 300 €/Jahr |
Sechs Fallstricke
Wo Vermieter regelmäßig Steuer verschenken.
Brutto- statt Netto-Einnahmen
Mieteinnahmen sind die Bruttokaltmiete plus erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen. Wer nur die „echte Miete" einträgt, unterschätzt die Einnahmen-Seite und übersieht die parallele Werbungskosten-Seite (Betriebskosten, die der Vermieter zahlt).
AfA vergessen
Die lineare AfA von 2 % p.a. wird oft übersehen, bei einer 400 000 €-Wohnung mit 80 000 € Grundanteil sind das 6 400 € Werbungskosten pro Jahr. Über 10 Jahre = 64 000 € Steuerersparnis (bei 30 % Grenzsteuersatz: ~19 000 € weniger Steuer).
Modernisierung als Reparatur deklariert
Ein neues Bad ist Modernisierung (aktivierungspflichtig, läuft über AfA), kein Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar). Wer hier falsch zuordnet, riskiert eine Steuer-Korrektur. Faustregel: Standard-Steigerung = Modernisierung; Standard-Erhaltung = Reparatur.
Anschaffungs-nahe Aufwendungen übersehen
Renovierungen innerhalb von 3 Jahren nach Kauf, die über 15 % der Anschaffungskosten liegen, werden als anschaffungs-nahe Herstellungskosten klassifiziert und gehen in die AfA, nicht in die sofort absetzbaren Werbungskosten.
Hausgeld komplett abgezogen
Beim Hausgeld einer WEG ist nur der VERWALTUNGS-Anteil sofort absetzbar (Reinigung, Strom, Versicherung). Der Instandhaltungsrücklagen-Anteil ist NICHT absetzbar, er gehört zum Vermögen der Eigentümergemeinschaft.
Reisekosten falsch berechnet
Fahrten zur Wohnung sind als Werbungskosten absetzbar: typisch Kilometerpauschale 0,30 €/km. Bei vielen Fahrten kann sich ein eigener Wohnungs-PKW lohnen, bei wenigen ist Pauschalierung ausreichend. Belege: Fahrtenbuch oder Kalender-Einträge mit Ort und Anlass.
Rechtsgrundlagen
Zehn Paragraphen des Steuerrechts.
§ 21 EStG
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Grundnorm
§ 9 EStG
Werbungskosten. Definition und Abzugsfähigkeit
§ 7 Abs. 4 EStG
Lineare AfA für Gebäude, 2 % bzw. 2,5 % p.a.
§ 7b EStG
Sonder-AfA für Neubauten ab 2023 (5 % in 4 Jahren)
§ 7i EStG
AfA für denkmalgeschützte Gebäude
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Aktivierungspflicht von Modernisierungs-Investitionen
§ 4 Abs. 5 EStG
Nicht abzugsfähige Betriebsausgaben
§ 147 AO
Aufbewahrungspflicht von Buchhaltungs-Belegen, 10 Jahre
§ 11 EStG
Zufluss-/Abfluss-Prinzip bei Werbungskosten
§ 35a EStG
Haushaltsnahe Dienstleistungen: auch bei vermieteten Wohnungen relevant für Mieter, nicht Vermieter
FAQ
Häufige Fragen zur Anlage V.
Wann muss ich die Anlage V abgeben?
Die Anlage V ist Teil der Einkommensteuererklärung, abzugeben spätestens am 31. Juli des Folgejahres (für Steuerjahr 2025: bis 31. Juli 2026). Bei Steuerberater-Vertretung verlängert sich die Frist auf das Ende des Folgejahres (für 2025: bis 28. Februar 2027). Eine eigene Frist für die Anlage V gibt es nicht, sie ist immer mit der ESt-Erklärung verbunden.
Was kommt in die Anlage V?
Mieteinnahmen brutto (Zeilen 9–11: Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlungen pro Wohnung), abzüglich Werbungskosten in Zeilen 12–37: Schuldzinsen, Hausgeld bei WEG (Verwaltungsanteil), Versicherungen, Grundsteuer, Reparaturen, Reise- und Telefonkosten anteilig, Steuerberater-Kosten anteilig. AfA in Zeilen 33–35. Zeile 41 = Werbungskosten-Differenz = Einkünfte aus V&V.
Wie hoch ist die AfA?
Lineare AfA: 2 % p.a. für Gebäude nach 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG), 2,5 % für ältere. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis OHNE Grundanteil, typischerweise 70–80 % des Kaufpreises. Beispiel: 400 000 € Kauf, 80 000 € Grund → 320 000 € × 2 % = 6 400 €/Jahr AfA. Bei Neubauten ab 2023 zusätzlich Sonder-AfA von 5 % in den ersten 4 Jahren (§ 7b EStG).
Was ist der Unterschied zwischen Reparatur und Modernisierung?
Reparatur: Erhaltungsaufwand (z. B. defektes Fenster ersetzen, Heizung reparieren): sofort als Werbungskosten absetzbar. Modernisierung: dauerhaft den Wohnstandard erhöhen (neue Heizung, neues Bad, Wärmedämmung): aktivierungspflichtig, über die AfA abzuschreiben. Faustregel: Wenn die Wohnung danach mehr wert ist, ist es Modernisierung.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Renovierungen innerhalb von 3 Jahren nach Kauf, die über 15 % der Anschaffungskosten (ohne USt) liegen, gehen in die Herstellungskosten: werden also nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Beispiel: 400 000 € Kaufpreis, 70 000 € Renovierung im ersten Jahr (= 17,5 %): geht in AfA, nicht in Werbungskosten.
Wie hoch sind die Steuern bei Verlust aus V&V?
Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (typisch in den ersten Jahren wegen AfA und Schuldzinsen) reduzieren das zu versteuernde Einkommen aus allen Quellen: also auch Lohn, Selbstständigkeit, Kapitalerträge. Bei 42 % Grenzsteuersatz heißt: 1 000 € Verlust → 420 € weniger Steuer. Verlustvortrag in Folgejahre ist möglich, falls aktuelles Einkommen zu gering.
Werden Mieteinnahmen umsatzsteuerpflichtig?
Bei Wohnungsvermietung NEIN. Wohnungsmieten sind nach § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerbefreit. Bei Gewerbevermietung optional (§ 9 Abs. 1 UStG, „Option zur USt-Pflicht"), dann sind alle Vermietungs-Einnahmen umsatzsteuerpflichtig und der Vermieter kann Vorsteuer aus Modernisierungen ziehen. Bei Mischvermietung anteilige Behandlung.
Was, wenn die Wohnung leer steht?
Bei Leerstand fließen keine Mieteinnahmen: die Werbungskosten bleiben aber absetzbar (Schuldzinsen, AfA, Versicherungen, Hausgeld). Voraussetzung: Sie müssen nachweisen, dass Sie weiterhin vermieten wollen (z. B. Inserate, Maklerauftrag). Bei dauerhaftem Leerstand ohne Vermietungsabsicht stellt das Finanzamt den Werbungskosten-Abzug in Frage.
Wie funktioniert die Anlage V für mehrere Wohnungen?
Eine eigene Anlage V pro Vermietungs-Objekt. Bei mehreren Wohnungen im selben Haus zählt das als ein Objekt. Bei Wohnungen in verschiedenen Häusern: separate Anlagen V. Bei WEG-Anteilen: pro Wohnung eine Anlage V. Bei größeren Beständen (20+ Wohnungen) lohnt sich ein Steuerberater, die Belege werden komplex.
Was kommt in die Anlage AfA-V?
Die Anlage AfA-V wird nur ausgefüllt, wenn AfA geltend gemacht wird. Pro Wohnung eine separate Anlage AfA-V mit: Anschaffungs- und Herstellungskosten, Bemessungsgrundlage für die AfA (Gebäudeanteil), AfA-Satz, kumulierte AfA der Vorjahre, AfA des aktuellen Jahres, Restbuchwert. Immorium liefert diese Daten vorausgefüllt aus den hinterlegten Werten, auch bei mehreren Wohnungen automatisch.
Wie hilft Immorium beim Ausfüllen der Anlage V?
Drei Hebel: (1) Mieteinnahmen werden automatisch aus den importierten CSV-Bankbewegungen kategorisiert. (2) Werbungskosten kommen aus den OCR-importierten Belegen, pro Wohnung und pro EStG-Kategorie zugeordnet. (3) AfA wird aus den hinterlegten Wohnungs-Kaufdaten automatisch berechnet (linear, Sonder-AfA, Denkmal). Am Jahresende generiert Immorium eine vorausgefüllte Anlage V als PDF: 41 von 47 Zeilen sind ausgefüllt, die restlichen sind individuelle Sonderfälle.
Muss ich einen Steuerberater haben?
Nicht zwingend. Bei 1–3 Wohnungen reicht typischerweise die Eigenerstellung mit Immorium oder ELSTER. Ab 5+ Wohnungen mit Finanzierungen, Modernisierungs-Investitionen oder Sonderfällen (z. B. Verkauf, Erbschaft) ist ein Steuerberater oft Geld-sparend: er optimiert AfA, Sonder-AfA und Werbungskosten, und seine Kosten sind anteilig als Werbungskosten absetzbar. Der DATEV-Export von Immorium senkt Steuerberater-Stunden erheblich.
Immorium-Hausverwaltung im Überblick · Funktion: Anlage V automatisch erstellen. Stand Mai 2026. Ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.