Zum ersten Mal vermieten, geführt durch jeden Schritt.

Mit dem Mietvertrag. Immorium führt Sie durch alle Pflichtangaben (Mietdauer, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution, Hausordnung) und generiert ein PDF mit aktuellen, an BGH-Rechtsprechung orientierten Klauseln. Im Free-Tier (bis 2 Einheiten kostenlos) und ohne Anmeldung in der Demo testbar. Danach kommt die Wohnungsübergabe mit Protokoll, später (12 Monate) die erste Nebenkostenabrechnung. Und im Folgejahr die erste Anlage V.

Für Standard-Wohnungsmietverträge nicht zwingend, der Immorium-Generator deckt die typischen Klauseln nach BGB ab. Bei Sonderfällen (Staffelmiete, Indexmiete, Gewerbemietvertrag, Untermietvertrag, möbliertes Vermieten, Werkswohnung) oder bei größeren Beständen lohnt sich eine einmalige anwaltliche Prüfung der Vorlage. Spätere Mietverträge können Sie dann wiederverwenden.

Acht Dinge: (1) Kaltmiete vs. Nebenkostenvorauszahlung sauber trennen. (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) als Obergrenze beachten, in Städten mit Mietpreisbremse max. 10 % über Vergleichsmiete. (3) Kaution maximal 3 Kaltmieten, getrennt anzulegen (§ 551 BGB). (4) Ab dem zweiten Mietverhältnis greift das Geldwäschegesetz. (5) Mieteinnahmen in der Anlage V (§ 21 EStG). (6) Wohnungsübergabe-Protokoll mit Zählerständen ist der wichtigste Schutz. (7) Energieausweis ist Pflicht (§ 80 GEG). (8) Nebenkostenabrechnung max. 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode.

Maximal drei Kaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). „Kaltmiete" heißt: ohne Nebenkostenvorauszahlung. Bei 800 € Kaltmiete also max. 2 400 €. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Raten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB), beginnend mit Mietbeginn. Wichtig: Die Kaution muss getrennt vom Privatvermögen angelegt werden, auf einem Mietkaut-Sparbuch bei einer Bank. Beim Auszug erhält der Mieter Kaution plus Zinsen zurück (abzüglich berechtigter Abzüge).

Unbefristete Verträge (§ 542 BGB) sind der Standardfall: der Mieter darf jederzeit mit 3-Monats-Frist kündigen, der Vermieter braucht einen Grund (Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung) und längere Fristen (3–9 Monate je nach Mietdauer). Befristete Verträge (§ 575 BGB) sind die Ausnahme: Sie dürfen nur mit einem gesetzlichen Grund vereinbart werden: Eigenbedarf zum vereinbarten Endzeitpunkt, geplanter Abriss oder umfangreiche Sanierung. Ohne Grund ist die Befristung unwirksam und der Vertrag gilt als unbefristet.

Nein. Bis zu zwei Wohneinheiten gilt der Free-Tier dauerhaft kostenlos: Mietvertragsgenerator, BetrKV-Nebenkostenabrechnung, Anlage V, KI-Bildbearbeitung (Top-up-Credits zubuchbar bei Bedarf), Mieterportal mit Magic-Link inklusive. Erst ab der dritten Einheit greift der Basis-Tarif (21 €/Monat im Jahresabo, monatlich kündbar).

Mahnung-Generator (mehrstufig, fristgerecht nach § 286 BGB), Kündigungs-Vorlagen mit Eigenbedarfsbegründung, Wohnungsabnahme-Protokoll, archivierte Belege und Pro-Mieter-Kommunikationshistorie: alles in der App. Bei rechtlicher Eskalation (Räumungsklage) sind Sie auf einen Fachanwalt für Mietrecht angewiesen, aber Immorium liefert ihm den vollständigen Vorgang als PDF-Akte. Bessere Akte = günstigeres Anwaltsmandat.

Pflicht ist nichts: empfohlen sind drei Versicherungen: (1) Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser): die wichtigste Versicherung, die Kosten sind nach BetrKV § 2 Nr. 13 umlegbar; (2) Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht (Schäden Dritter z. B. durch Glatteis): ebenfalls nach BetrKV umlegbar; (3) Rechtsschutz Mietrecht: nicht umlegbar, schützt Sie persönlich. Bei WEG-Wohnungen läuft die Gebäudeversicherung typischerweise über die Hausgemeinschaft.

AfA = Abschreibung für Abnutzung (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Gebäude nach 1925 typischerweise 2 % linear pro Jahr, über 50 Jahre können Sie also den Kaufpreis (ohne Grundanteil!) als Werbungskosten gegen die Mieteinnahmen rechnen. Beispiel: Kaufpreis 400 000 €, davon 80 000 € Grundanteil → 320 000 € Gebäudeanteil → 2 % p. a. = 6 400 €/Jahr als Werbungskosten. Bei Neubauten ab 2023 gilt für die ersten Jahre ein Sonder-AfA-Satz von 5 % (zeitlich limitiert).

Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung sammelt sich auf einem virtuellen Mietkonto. Am Ende des Abrechnungszeitraums (typischerweise Kalenderjahr) erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung nach BetrKV. Wenn der Mieter zu wenig vorausgezahlt hat → Nachzahlung. Wenn er zu viel vorausgezahlt hat → Guthaben. Die Pro-Mieter-PDF zeigt das transparent. Immorium passt anschließend die monatliche Vorauszahlung an, wenn nötig.

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt in „angespannten Wohnungsmärkten" die Kaltmiete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob Ihre Stadt davon betroffen ist, regelt die jeweilige Landesverordnung: mittlerweile ca. 410 deutsche Städte (Stand 2024). Die Vergleichsmiete entnehmen Sie dem örtlichen Mietspiegel. Ausnahmen: Neubauten (ab 2014), möblierte Vermietung (mit Möblierungs-Aufschlag), umfassende Modernisierung.

Mieteinnahmen (Bruttokaltmiete + erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen), abzüglich Werbungskosten: AfA (typisch 2 % vom Gebäudeanteil), Hausgeld bei WEG (nur der verwaltungs-Anteil, nicht die Instandhaltungsrücklage), Versicherungen, Grundsteuer, Reparaturen, Reisekosten zur Wohnung, Telefonkosten anteilig, Steuerberater-Kosten anteilig. Immorium berechnet diese Werte aus den laufenden Buchungen und füllt die Anlage V vorausgefüllt aus. Zeile für Zeile mit Erläuterung.