Hausordnung Vorlage: Muster, Erklärung und rechtssichere Klauseln.
Komplettleitfaden zur rechtssicheren Hausordnung: was rein muss (Ruhezeiten, Müll, Reinigung), was draußen bleiben sollte (generelles Tierverbot, Vertragsstrafen, religiöse Vorgaben): mit BGH-Bezug und kostenloser Muster-Vorlage.
Auf einen Blick
Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben in einem Mietshaus: sie deckt zehn Standard-Themen ab (Ruhezeiten, Müll, Reinigung, Treppenhaus, Tierhaltung, Lüftung, Aufzug, Garten, Grill, Renovierungen). Die wirksamste Form: als Anhang zum Mietvertrag, mit Vermerk im Vertrag „Die Hausordnung in der Fassung vom XX.XX.XXXX ist Vertragsbestandteil“. Wichtig: viele klassische Hausordnungs-Klauseln aus alten Vorlagen sind nach BGH unwirksam: generelles Tierverbot, pauschale Vertragsstrafen, zu strenge Reinigungs-Pflichten. Bei Verstößen sanktioniert der Vermieter mit Abmahnung; bei wiederholten Verstößen kann eine Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung folgen (§ 543 BGB).
Anhang
Wirksamste Form: als Anhang zum Mietvertrag
10 Themen
Standard-Inhalte einer Hausordnung
BGH-konform
Aktuelle Rechtsprechung berücksichtigt
Kostenlos
Vorlage als PDF-Download in Immorium
Standard-Inhalte
Zehn Themen für jede Hausordnung.
Ruhezeiten
Standard: 22–6 Uhr nachts, 13–15 Uhr mittags (regional unterschiedlich), Sonntag und Feiertage ganztags. Begründung: Schutz der Mit-Mieter vor Lärm-Belästigung. Wichtig: Ruhezeiten dürfen nicht zu eng (z. B. „ab 18 Uhr") oder zu lang (z. B. „auch Samstag") sein.
Müllabfuhr und Mülltrennung
Welche Tonnen werden wann geleert, Pflicht zur Mülltrennung (Restmüll, Bio, Papier, Wertstoff), Schloss-System bei Müllraum. Begründung: gemeinsame Nutzung von Müllbehältern, Vermeidung von Geruchsbelästigung.
Reinigung der Gemeinschaftsflächen
Treppenhaus-Reinigungsplan (wöchentliche Rotation), Schneeräum-Pflicht bei Mehrparteien-Häusern (nur wenn vertraglich verankert), Putzen der Flächen vor der eigenen Tür. Vorsicht: zu strenge Reinigungspflichten („jeden Samstag Treppenhaus") können unwirksam sein.
Treppenhaus und Flure
Keine Kinderwagen, Fahrräder oder persönliche Gegenstände im Treppenhaus (Fluchtweg-Pflicht). Schuhe vor der Wohnungstür: zulässig, wenn nicht zu viele. Bei Mehrparteien-Häusern oft strittig.
Tierhaltung
Kleintiere (Hamster, Vögel, Fische) immer zulässig (BGH VIII ZR 168/12). Hunde und Katzen: Genehmigungsvorbehalt zulässig, generelles Verbot unwirksam. Vermieter muss bei Genehmigungs-Anfrage abwägen.
Lüftung und Heizung
Pflicht zur regelmäßigen Lüftung (Schimmelvermeidung) und Mindesttemperatur (Frostschutz, ca. 16°C). Vermieter darf vorgeben, dass die Wohnung nicht unter 16°C abgesenkt wird: sonst Frostschäden.
Aufzug-Nutzung
Bei Aufzügen: Schonende Nutzung, Verbot von schweren Gegenständen ohne Anfrage, Notfall-Verhalten. Bei Schäden durch Mieter haftet dieser. Wartung trägt der Vermieter (umlagefähig nach BetrKV § 2 Nr. 7).
Garten und Außenflächen
Welche Bereiche darf der Mieter nutzen (Balkon, Terrasse, Garten-Anteil), welche Pflichten hat er (Pflege, Schnee räumen). Hund und Katze im Garten: Genehmigungsvorbehalt.
Grill und Feuer
Grillen auf dem Balkon: rechtlich umstritten, in einigen Mietverträgen zulässig wenn andere nicht gestört werden. Hausordnung darf das einschränken, aber nicht komplett verbieten ohne sachlichen Grund.
Renovierungen und Umbauten
Welche Veränderungen darf der Mieter ohne Zustimmung vornehmen (Tapeten, Wandfarben), welche brauchen Zustimmung (Sanitär, Heizung, fest eingebaute Möbel). Tafeln dürfen aufgehängt werden (keine pauschale Bohr-Verbote).
Klauseln im Detail
Wirksam vs unwirksam.
Wirksam, darf rein
Ruhezeiten 22–6 Uhr (Nachtruhe)
Schutz der Mit-Mieter, gesetzlich anerkannt
Mittagsruhe 13–15 Uhr (regional)
Regional unterschiedlich, in vielen Hausordnungen Standard
Mülltrennungs-Pflicht
Wirksam, sofern Müllbehälter vorhanden sind
Treppenhaus-Reinigungsplan
Rotation zulässig, sofern fair verteilt
Tierhaltung mit Genehmigungsvorbehalt
BGH-konform (BGH VIII ZR 168/12)
Lüftungs-Pflicht (Schimmelvermeidung)
Gegenseitige Erhaltungspflicht. Mieter und Vermieter
Mindesttemperatur in der Wohnung (16°C)
Frostschäden-Vermeidung. Schutz für Vermieter berechtigt
Genehmigungspflicht für Umbauten
Eingriff in Mietsache. Vermieter darf prüfen
Unwirksam. Vorsicht
Generelles Tierhaltungs-Verbot
BGH VIII ZR 168/12: Kleintiere immer zulässig, Hunde/Katzen nur Genehmigungsvorbehalt
Zu strenge Reinigungs-Pflichten
„Jeden Samstag Treppenhaus": unangemessen, kann vom Mieter abgelehnt werden
Verbot von Kinderwagen ohne sachlichen Grund
Diskriminierung von Familien, nur bei wirklicher Brandschutz-Pflicht möglich
Pauschales Grill-Verbot auf Balkon
Nur eingeschränktes Verbot zulässig, z. B. bei Gefährdung oder erheblicher Belästigung
Verbot von Bohren in der Wohnung
Übermäßige Einschränkung: Mieter darf Bilder, Regale aufhängen, soweit normaler Gebrauch
Sanktionen / Strafen bei Verstoß
Pauschale Vertragsstrafen unzulässig (§ 309 Nr. 6 BGB)
Verpflichtende Hausgemeinschafts-Veranstaltungen
Verletzung der Privatsphäre, Mieter darf nicht zur Teilnahme verpflichtet werden
Religiöse oder ideologische Vorgaben
Diskriminierungs-Verbot (AGG, Art. 3 GG)
Muster-Vorlage
Sechs Beispiel-Paragraphen für Ihre Hausordnung.
Diese Formulierungen sind BGH-konform und können direkt übernommen werden. Bei Sonderfällen anpassen.
1. Ruhezeiten
„Nachtruhe gilt von 22 Uhr bis 6 Uhr. Mittagsruhe gilt von 13 bis 15 Uhr. An Sonn- und Feiertagen gilt ganztägige Ruhe. In diesen Zeiten sind lärmende Tätigkeiten (Bohren, Hämmern, lautes Musizieren, Staubsaugen) zu unterlassen.“
2. Müllabfuhr
„Die Mülltrennung erfolgt nach Restmüll, Bio, Papier und Wertstoff. Tonnen werden gemäß Aushang im Hauseingang geleert. Sperrmüll und Sondermüll sind eigenständig vom Mieter zu entsorgen.“
3. Reinigung der Gemeinschaftsflächen
„Die Mieter reinigen wöchentlich im Wechsel das Treppenhaus, den Hauseingang sowie den Bereich vor der Eingangstür. Der Reinigungsplan hängt im Treppenhaus aus.“
4. Tierhaltung
„Die Haltung von Kleintieren (Vögel, Hamster, Fische in Aquarien) ist gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters; die Zustimmung wird nicht ohne sachlichen Grund verweigert.“
5. Treppenhaus und Flure
„Treppenhaus, Flure und Eingangsbereich dienen als Fluchtwege und sind frei zu halten. Persönliche Gegenstände wie Kinderwagen, Fahrräder oder Schuhe dürfen nicht abgestellt werden.“
6. Lüftung und Heizung
„Die Wohnung ist regelmäßig zu lüften, um Schimmelbildung zu vermeiden. Die Raumtemperatur darf 16°C nicht unterschreiten (Frostschutz). Bei längerer Abwesenheit ist die Heizung entsprechend einzustellen.“
FAQ
Häufige Fragen zur Hausordnung.
Muss eine Hausordnung im Mietvertrag stehen?
Nein, die Hausordnung kann als Anhang zum Mietvertrag mitvereinbart oder im Hausflur aushängen. Bei Anhang zum Mietvertrag (am stärksten): wird Teil des Vertrags, gilt zwingend. Bei Aushang im Hausflur: gilt eingeschränkt, kann ggf. nachträglich geändert werden. Empfehlung: als Anhang in den Mietvertrag.
Welche Inhalte gehören in eine Hausordnung?
Zehn Standard-Themen: (1) Ruhezeiten (22–6 Uhr nachts, ggf. Mittagsruhe). (2) Müllabfuhr und Mülltrennung. (3) Reinigung der Gemeinschaftsflächen. (4) Treppenhaus und Flure (Fluchtweg-Pflicht). (5) Tierhaltung. (6) Lüftung und Heizung. (7) Aufzug-Nutzung. (8) Garten und Außenflächen. (9) Grill und Feuer. (10) Renovierungen und Umbauten.
Welche Hausordnungs-Klauseln sind unwirksam?
Acht häufige Fehler: (1) Generelles Tierhaltungs-Verbot (BGH VIII ZR 168/12). (2) Zu strenge Reinigungs-Pflichten („jeden Samstag"). (3) Verbot von Kinderwagen ohne sachlichen Grund. (4) Pauschales Grill-Verbot. (5) Verbot von Bohren in der Wohnung. (6) Pauschale Vertragsstrafen (§ 309 Nr. 6 BGB). (7) Verpflichtende Hausgemeinschafts-Veranstaltungen. (8) Religiöse oder ideologische Vorgaben (Diskriminierungs-Verbot).
Darf ich die Tierhaltung in der Hausordnung verbieten?
Nein, generelles Verbot ist unwirksam (BGH VIII ZR 168/12 von 2013). Kleintiere (Hamster, Vögel, Fische) müssen immer zulässig sein. Hunde und Katzen können einem Genehmigungsvorbehalt unterworfen werden. Sie dürfen also fragen und ggf. ablehnen, aber nicht pauschal verbieten. Bei Ablehnung muss ein sachlicher Grund vorliegen (z. B. allergische Mieter im Haus, Größe der Wohnung).
Was ist mit Ruhezeiten?
Die Standard-Ruhezeiten 22 Uhr bis 6 Uhr (Nachtruhe) sind gesetzlich anerkannt und in der Hausordnung wirksam. Mittagsruhe (13–15 Uhr) ist regional unterschiedlich und in vielen Hausordnungen Standard. An Sonn- und Feiertagen gilt ganztägige Ruhe, diese ergibt sich aus den Sonn- und Feiertagsgesetzen der Bundesländer.
Was ist mit Kinderwagen im Treppenhaus?
Generelles Verbot ist diskriminierungs-relevant (Familien-Diskriminierung). Aus brandschutz-rechtlichen Gründen müssen Treppenhäuser als Fluchtwege frei bleiben: bei kleinen Treppenhäusern darf die Hausordnung das Abstellen einschränken, sofern alternative Abstellmöglichkeiten (Kinderwagen-Raum im Keller) angeboten werden. Bei Mehrparteien-Häusern oft strittig, vertragsschützende Klausel: „im Rahmen der Brandschutz-Vorschriften".
Wer reinigt das Treppenhaus?
Das ist im Mietvertrag oder in der Hausordnung zu regeln. Drei Möglichkeiten: (1) Reinigungs-Rotation der Mieter. Plan im Treppenhaus aushängen. (2) Externer Reinigungsdienst, Kosten als Betriebskosten (BetrKV § 2 Nr. 9, umlagefähig). (3) Vermieter reinigt selbst. Kosten werden nicht umgelegt. Optionen 1 und 2 sind in der Praxis am häufigsten.
Kann ich die Hausordnung nachträglich ändern?
Bei Aushang im Hausflur: ja, mit neuem Aushang und Ankündigung. Bei Anhang zum Mietvertrag: zwingt der Vertrag. Änderung nur mit Zustimmung des Mieters. Empfehlung: bei neuen Mietverhältnissen neue Version verwenden, bei Bestandsverträgen mit dem alten Stand weiterarbeiten oder Mieter um Zustimmung bitten.
Wer darf die Hausordnung durchsetzen?
Der Vermieter durchsetzt die Hausordnung, bei Verstößen schickt er eine Abmahnung. Bei wiederholten Verstößen kann eine Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung folgen (§ 543 BGB). Mit-Mieter haben keine direkten Rechte zur Durchsetzung: sie melden Verstöße dem Vermieter, der dann handelt.
Was ist mit Grillen auf dem Balkon?
Rechtlich umstritten. Pauschales Verbot ist unwirksam. Mieter darf grundsätzlich grillen. Einschränkungen bei: (1) erheblicher Rauchbelästigung der Mit-Mieter, (2) Brandschutz-Gefährdung (z. B. unter Markise), (3) konkreter vertraglicher Vereinbarung. Klare Formulierung: „Grillen mit Holzkohle ist auf dem Balkon untersagt; elektrisch oder mit Gas ist erlaubt, soweit Mit-Mieter nicht erheblich beeinträchtigt werden".
Wo bekomme ich eine kostenlose Vorlage?
Immorium bietet eine kostenlose Hausordnungs-Vorlage als PDF zum Download, im Free-Tier bis 2 Wohnungen ohne Anmeldung in der Demo testbar. Die Vorlage berücksichtigt aktuelle BGH-Rechtsprechung (Stand Mai 2026) und ist auf privates Vermieten in Deutschland zugeschnitten. Bei Sonderfällen (z. B. Mehrfamilien-Häuser mit Aufzug, Häuser mit Gärten) lassen sich die Inhalte anpassen.
Wie hängt die Hausordnung mit dem Mietvertrag zusammen?
Wenn die Hausordnung als Anhang zum Mietvertrag aufgeführt wird (mit Vermerk im Mietvertrag: „Die Hausordnung in der Fassung vom XX.XX.XXXX ist Vertragsbestandteil"), wird sie rechtlich Teil des Mietvertrags und verbindlich. Verstöße können dann mit denselben Mitteln geahndet werden wie Mietvertrags-Verletzungen (Abmahnung, Kündigung).
Immorium-Hausverwaltung im Überblick · Verknüpft mit: Mietvertrag rechtssicher. Stand Mai 2026. Ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.