Hausverwaltungs-Software für Eigentümer mehrerer Objekte.
Verwaltung, Vermarktung und Buchhaltung für 10–50 Wohneinheiten in einer App: mit Portfolio-Cockpit über alle Objekte, KI-Vermarktungs-Suite, Mehrbenutzer-Rollen und tagesgenauer BetrKV-Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechseln.
Auf einen Blick
Eigentümer mit 10–50 Wohneinheiten in mehreren Objekten profitieren bei Immorium von vier Hebeln gleichzeitig: einem Cockpit über alle Objekte (Leerstand, Rückstände, Mieterwechsel auf einen Blick), einer KI-Vermarktungs-Suite mit Bildbearbeitung und OCR statt mehrerer separater Tools, einer tagesgenauen BetrKV-Abrechnung bei Mieterwechseln und einem Rollen-System für Verwaltungs-Assistent und Steuerberater. Im Professional-Tarif (35 €/Monat im Jahresabo) sind 80 KI-Credits, unbegrenzte Objekte, bis zu 3 Benutzer und alle Module enthalten. Migration aus Excel oder bisherigen Tools dauert für 30 Einheiten typischerweise 1–2 Tage.
10–50
Einheiten optimal für den Professional-Tarif
≥ 80
KI-Credits/Monat inklusive (Professional-Tarif)
−30 %
Rabatt im Jahresabo gegenüber monatlicher Zahlung
0 €
Onboarding-Pauschale, Schulung optional und kostenlos
Sechs Herausforderungen
Wo Eigentümer mit 10+ Einheiten Zeit verlieren.
Objekte und Wohnungen ohne Cockpit verlieren Sie aus dem Blick
Bei 10+ Einheiten in mehreren Objekten gibt es ständige Fragen: Welche Wohnung ist leer? Wer zahlt Rückstand? Wann ist der nächste Mieterwechsel? Welche Heizkostenabrechnung steht aus? Das Immorium-Cockpit zeigt diese Antworten auf einer Seite, pro Objekt und über das ganze Portfolio.
Nebenkostenabrechnung über mehrere Objekte ist Zeit-Killer Nr. 1
Für jedes Objekt eine eigene Excel-Datei, jedes Jahr neu pflegen, jeden Mieterwechsel anteilig rechnen: selbst geübte Vermieter brauchen 30–50 Stunden pro Abrechnungsperiode. Immorium rechnet alle Objekte und Einheiten parallel, mit tagesgenauer Abrechnung bei Mieterwechseln. Verbrauchsdaten aus Wärmedienstleister-CSV werden direkt eingespielt.
Vermarktung ist die Engstelle bei Mieterwechsel
Foto-Aufbereitung, Inserate-Texte und Plattform-Pflege summieren sich pro freier Wohnung schnell auf etliche Arbeitsstunden plus externe Foto-Kosten in dreistelliger Höhe (Erfahrungswerte aus Vermieter-Gesprächen). Immorium hat KI-Bildbearbeitung und OCR in der App.
Steuer und Buchhaltung beim Steuerberater werden teuer
Steuerberater rechnen pro Buchung oder Stunde, mit Excel als Quelle exponentiell. Eine Vermietungs-Steuererklärung für ein Portfolio mit 15 Wohnungen kostet beim Standard-Steuerberater leicht 1 500–3 000 €/Jahr. Immorium liefert Anlage V und DATEV-Export (SKR 03/04) sauber strukturiert. Stundenrechnung sinkt deutlich.
Mieter-Kommunikation läuft auf fünf Kanälen
WhatsApp, SMS, E-Mail, persönlich, Telefon: ohne ein zentrales Mieterportal verliert man bei 10+ Einheiten leicht den Überblick. Schadensmeldungen kommen über drei Kanäle, Mahnungen brauchen Zugangsnachweis, die Nebenkostenabrechnung wird postalisch verschickt. Immoriums Mieterportal mit Magic-Link bündelt das.
Mehrere Personen müssen Zugriff haben
Verwaltungs-Assistent, Lebenspartner als Co-Vermieter, Steuerberater mit Lesezugriff auf Buchhaltung, ggf. einzelner Handwerker mit Zugriff auf Schadens-Tickets. Excel und WhatsApp können das nicht sauber abbilden. Immorium hat ein Rollen-System mit drei Rechte-Stufen (Inhaber, Bearbeiter, Read-Only-Steuer).
So funktioniert’s
Von der Migration bis zum DATEV-Export, sechs Schritte.
Portfolio anlegen. Objekte und Einheiten importieren
Per CSV-Import bringen Sie Stammdaten aus Ihrem bisherigen Tool oder Excel-Workbook nach Immorium: Objekte mit Adresse, Wohnungen mit Fläche/Kaltmiete/Lage, Mieter mit Personenzahl und Mietkonditionen. Bei 30 Einheiten typischerweise in unter zwei Stunden erledigt. Bestehende Mietverträge importieren Sie zusätzlich per OCR aus PDF: Mietkonditionen, Mietbeginn und Mietdauer werden automatisch erkannt.
Rollen vergeben und Team einladen
Vermieter, Verwaltungs-Assistent und Steuerberater bekommen je einen eigenen Login mit passender Rolle. Inhaber: volle Rechte. Bearbeiter: Stammdaten und Belege pflegen, Abrechnungen vorbereiten, aber nicht freigeben. Read-Only-Steuer: nur Buchhaltung und DATEV-Export. Jede Änderung wird mit Benutzer-Stempel protokolliert.
Belege per OCR digitalisieren
Heizkostenrechnungen, Versicherungs-Beiträge, Reparatur-Rechnungen, Grundsteuer-Bescheide: Fotos oder PDFs hochladen, Immorium erkennt Betrag, Datum, Lieferant und Kostenkategorie automatisch. Direkt in die richtige Kostenart eingeordnet, mit Beleg-Verlinkung für Nebenkostenabrechnung und DATEV-Export.
Nebenkostenabrechnung pro Objekt erstellen
BetrKV-, HeizkostenV- und CO₂KostAufG-konform: pro Objekt mit allen 17 umlagefähigen Positionen und vier Umlageschlüsseln. Mieterwechsel mitten im Jahr werden tagesgenau abgerechnet. Heizkosten 30/70 oder 50/50 (HeizkostenV § 7), CO₂-Aufteilung nach Gebäude-Energieklasse (CO₂KostAufG-Stufenmodell). Pro-Mieter-PDF mit Erläuterung wird automatisch generiert.
Vermarktung bei Mieterwechsel
Foto-Aufbereitung mit KI-Bildbearbeitung (xona.ai), KI-Beschreibungstext fürs Inserat, Kleinanzeigen-Inserat in einem Klick aus den Wohnungsdaten: alles in einem Workflow. Bei einer Wohnung 30 Min, bei drei Wohnungen kein linearer Zeit-Anstieg.
Cockpit täglich, DATEV-Export jährlich
Im Cockpit sehen Sie Leerstand, Rückstände, anstehende Mieterwechsel und offene Abrechnungs-Pflichten über alle Objekte. Am Jahresende exportieren Sie alle Buchungen als DATEV-Datensatz (SKR 03/04) für den Steuerberater. Anlage V wird pro Objekt und Wohnung vorausgefüllt, der Steuerberater oder Sie selbst übernehmen die Werte in die Steuererklärung.
Was Immorium liefert
Acht Module für das volle Portfolio.
Aus der Praxis
Beispielportfolio: 15 Einheiten in 3 Objekten.
Repräsentatives Mittelstands-Portfolio in Berlin und Potsdam. Zahlen typisch für 2026, brutto, vor Steuern. Realer Zeitaufwand für Nebenkostenabrechnung gemessen an drei vergleichbaren Vermieter-Profilen.
| Objekt A. Berlin-Mitte | 6 Wohnungen, 480 qm gesamt, ⌀ 14 €/qm |
|---|---|
| Objekt B. Berlin-Friedrichshain | 5 Wohnungen, 410 qm gesamt, ⌀ 13 €/qm |
| Objekt C. Potsdam | 4 Wohnungen, 320 qm gesamt, ⌀ 11 €/qm |
| Jahresmieteinnahmen brutto | ≈ 195 000 € |
| Aufwand Nebenkosten-Abrechnung (manuell, Excel) | 30–50 h, 1–2 Wochenenden |
| Aufwand mit Immorium nach Onboarding | 4–6 h, ein Abend |
| Jährliche Tarifkosten Professional Jahresabo | 420 € |
| Geschätzte Ersparnis bei externen Foto- und Marketing-Kosten | 1 200–2 500 €/Jahr |
Rollen-System
Vier Rollen für Eigentümer, Assistent, Steuerberater und Externe.
Inhaber
Volle Rechte: Stammdaten, Belege, Abrechnungen, Mahnungen, Vermarktung und Freigaben.
Bearbeiter / Verwaltungs-Assistent
Mieter pflegen, Belege scannen, Abrechnungen vorbereiten: Freigaben erfolgen durch den Inhaber.
Steuerberater (Read-Only)
Lesezugriff auf Buchhaltung, Anlage V, DATEV-Export. Keine Stammdaten-Bearbeitung.
Externe (geplant)
Handwerker mit Magic-Link auf einzelne Schadens-Tickets: ohne Account, ohne Portfolio-Sicht.
Rechtsgrundlagen
Acht Vorschriften, die Immorium für Sie umsetzt.
§ 535 BGB
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages
§ 556 BGB
Nebenkostenabrechnung, 12-Monate-Frist
§ 566 BGB
Kauf bricht nicht Miete. Übernahme bei Verkauf
BetrKV § 2
17 umlagefähige Betriebskosten-Positionen
HeizkostenV
50–70 % verbrauchsabhängige Abrechnung
CO₂KostAufG
CO₂-Abgabe-Aufteilung nach Gebäude-Energieklasse
EStG §§ 7, 21
AfA und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
§ 18 UStG
Umsatzsteuer-Voranmeldung (bei Option zur USt-Pflicht)
FAQ
Häufige Fragen von Eigentümern.
Zwölf Fragen aus Onboarding-Gesprächen, von Pricing über Migration bis WEG.
Was kostet Immorium für 30 Wohneinheiten?
Bei 30 Einheiten greift der Professional-Tarif: 50 €/Monat im monatlichen Abo oder 35 €/Monat (entspricht 420 € im Jahr) im Jahresabo. Enthalten sind 80 KI-Credits/Monat, alle Module und unbegrenzte Objekte. Wer mehr Credits braucht, kauft Pro-Pack-Top-ups (0,50 €/Credit): typischerweise reichen 80 Credits für 80 Inserate-Fotos und alle KI-Texte eines Quartals.
Können mehrere Personen gleichzeitig in Immorium arbeiten?
Ja. Mehrere Benutzer pro Account, mit unterschiedlichen Rollen (Inhaber, Verwaltungs-Assistent, Steuerberater-Lesezugriff). Änderungen werden mit Benutzer-Stempel protokolliert, was bei Abrechnungen und Mietverträgen rechtlich relevant ist. Im Professional-Tarif (50 €/Monat) sind bis zu 3 Benutzer enthalten, im Enterprise unbegrenzt.
Wie wechsle ich von einem anderen Tool zu Immorium?
Ein direkter API-Migrationsweg existiert zwischen Hausverwaltungs-Tools selten. Wir empfehlen den hybriden Weg: (1) CSV-Export der Stammdaten beim alten Tool, (2) CSV-Import bei Immorium für Wohnungen und Mieter, (3) bestehende Mietverträge per OCR-Import aus PDF einlesen. Für 10–50 Einheiten ist die Migration typischerweise in 1–2 Tagen abgeschlossen. Bei vielen Belegen kann der OCR-Massenimport zusätzlich helfen.
Funktioniert das mit Verwaltungs-Assistent und Steuerberater?
Ja. Der Verwaltungs-Assistent bekommt einen Bearbeiter-Account: Mieter pflegen, Belege scannen, Abrechnungen vorbereiten: Freigabe durch Sie. Der Steuerberater bekommt einen Read-Only-Account: Lesezugriff auf Buchhaltung, Anlage V und DATEV-Export. Beide arbeiten parallel; alle Änderungen sind protokolliert.
Wie groß muss mein Portfolio mindestens sein?
Ab 3–5 Einheiten lohnt sich die Strukturierung wirklich; ab 10 wird sie unverzichtbar. Bei 1–2 Wohnungen ist der kostenlose Free-Tier ausreichend (siehe /fuer/private-vermieter), bei 50+ Einheiten ist Enterprise (unbegrenzte Einheiten, 70 €/Monat im Jahresabo) der richtige Tarif. Wer 100+ Einheiten betreut oder reine WEG-Verwaltung macht, prüft auch klassische Branchenlösungen wie casavi, etg24 oder Immoware24.
Wie funktioniert das mit Heizkostenabrechnungen externer Dienstleister?
Externe Wärmedienstleister (z. B. Brunata, Techem, Minol, ista) liefern Heizkostenabrechnungen typischerweise als PDF oder CSV pro Wohnung. Immorium importiert diese Datensätze: Sie laden die Datei hoch, das System ordnet Verbrauchsdaten den jeweiligen Wohnungen zu und nutzt sie für die BetrKV/HeizkostenV-Abrechnung. Auch der Vermieter-Anteil nach CO₂KostAufG wird automatisch ermittelt.
Wie sieht der Migrations-Plan für ein 30-Einheiten-Portfolio aus?
Typischer Ablauf: Tag 1: Stammdaten-Import (CSV) für Objekte, Wohnungen, Mieter. Tag 1–2. OCR-Mietvertrag-Import für alle Bestandsverträge (~5 Min pro Vertrag). Tag 2–3: Beleg-Massenimport per OCR (mehrere Jahre Belege, je nach Volumen). Tag 4: Erste Probe-Nebenkostenabrechnung für ein Test-Objekt, Validierung der Werte. Tag 5+. Live-Betrieb. Ein erfahrener Verwaltungs-Assistent schafft das in einer Arbeitswoche; bei sauberen Quelldaten oft schneller.
Was ist die Mieterportal-Magic-Link-Logik?
Mieter müssen kein Account anlegen. Sie laden Mieter zum Portal ein, das Tool sendet eine E-Mail oder SMS mit einem zeitlich limitierten Magic-Link. Der Mieter klickt, wird ohne Passwort eingeloggt und sieht: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Mahnungen, Mieter-Postfach (für Schadensmeldungen und Vermieter-Mitteilungen). Pro Aktion sendet das Tool eine Empfangsbestätigung an Sie zurück. Datensparsam durch passwortlose Authentifizierung, keine Mieter-Passwort-DB.
Welche KI-Funktionen gibt es bei 30+ Einheiten?
Drei Hauptbereiche: (1) KI-Bildbearbeitung: Wohnungsfotos aufhellen, möblieren, entrümpeln (Top-up-Credits, bei 30+ Einheiten typischerweise 0,50 €/Credit). (2) OCR mit KI: Mietverträge, Rechnungen, Heizkostenabrechnungen werden strukturiert eingelesen. (3) KI-Texterstellung. Beschreibungstexte für Inserate. Datenschutz: vor jedem KI-Aufruf werden personenbezogene Daten automatisch entfernt.
Wie genau ist die Statistik-Sicht für Bruttorendite?
Sehr genau, weil Immorium die zugrundeliegenden Daten ohnehin hat: Kaltmiete pro Wohnung × 12 = jährliche Bruttomiete, durchschnittliche Wohnfläche × Marktpreis = Marktwert (bei manueller Pflege auch detaillierter über Verkehrswert-Eingabe). Bruttorendite = Bruttomiete ÷ Marktwert. Nettorendite zieht Werbungskosten und AfA ab. Bei 30 Einheiten sehen Sie ein Trend-Diagramm über die letzten 5 Jahre.
Kann Immorium auch WEG-Anteile in einem Mischportfolio?
Ja, in den Grundzügen. Sie können Eigentumswohnungen mit WEG-Anteil (MEA-Schlüssel) anlegen und Hausgeld-Zahlungen den jeweiligen Eigentümern zuordnen. Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum lässt sich pro Kostenart markieren. Spezialisierte WEG-Workflows (mehrstufiger Beirat-Prozess, Online-Abstimmung, Eigentümerportal mit App) sind in unserer Roadmap. Für rein professionelle WEG-Verwaltung sind etg24, casavi oder Immoware24 etablierter: siehe /fuer/weg-verwaltung.
Was unterscheidet Immorium von immocloud oder objego bei mittleren Beständen?
immocloud und objego sind klassische, sehr ausgereifte Verwaltungs-Tools mit PSD2-Bankanbindung und etabliertem Mieterportal. Immorium hat eine KI-Vermarktungs-Suite (Bildbearbeitung, OCR, Kleinanzeigen-Extension), die in immocloud und objego komplett fehlt. Wer aktiv vermarktet, spart bei Immorium pro Wohnung 8–12 Stunden + 500–1 000 € externe Kosten. Wer rein verwaltet, hat in immocloud und objego einen etwas reiferen PSD2-Workflow: siehe /vergleich/immocloud-alternative und /vergleich/objego-alternative.
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Die Demo enthält ein Beispiel-Portfolio mit drei Objekten und 15 Wohnungen, alle Workflows freigeschaltet.