Heizkostenverordnung 2026, was sich für Vermieter ändert.
Aktuelle Heizkostenverordnung 2026: 50–70 % verbrauchsabhängige Abrechnung, monatliche Verbrauchsinfo bei fernablesbaren Zählern und die CO₂-Aufteilung nach Gebäudeenergieklasse, komplett erklärt.
Auf einen Blick
Die Heizkostenverordnung 2026 verlangt drei zentrale Punkte: (1) 50–70 % verbrauchsabhängige Abrechnung (§ 7): mindestens die Hälfte der Heizkosten muss nach individuellem Zählerstand umgelegt werden, der Rest pauschal nach Wohnfläche. (2) Seit 2022 monatliche Verbrauchsinformation bei fernablesbaren Zählern (§ 6a). Mieter sollen ihren Energieverbrauch transparent sehen. (3) Seit 2023 zusätzlich CO₂-Aufteilung nach CO₂KostAufG: Bei fossilen Brennstoffen (Heizöl, Erdgas) wird die CO₂-Abgabe nach Gebäudeenergieklasse aufgeteilt: bei einem schlecht gedämmten Altbau zahlt der Vermieter bis zu 95 %, bei einem KfW-55-Neubau 0 %. Bei Verstößen darf der Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12).
50–70 %
Verbrauchsanteil bei Heizkosten (HeizkostenV § 7)
Monatlich
Pflicht-Verbrauchsinfo bei fernablesbaren Zählern (HeizkostenV § 6a)
10 Stufen
CO₂-Aufteilung Vermieter/Mieter (CO₂KostAufG § 6)
0–95 %
Vermieter-Anteil an CO₂-Abgabe (je nach Gebäudeenergieklasse)
Aktuelle Änderungen
Sechs Änderungen seit 2021.
2021
HeizkostenV-Novelle: Monatliche Verbrauchsinformation bei fernablesbaren Zählern Pflicht (HeizkostenV § 6a)
2022
Übergangs-Phase: Bestehende Zähler bleiben, neue Zähler müssen fernablesbar sein
2023
CO₂KostAufG eingeführt: CO₂-Abgabe wird zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt nach Gebäudeenergieklasse
2024
Klare 10-Stufen-Tabelle für CO₂-Aufteilung; Pflichten zur Information des Mieters über Anteil
2025
Übergangsfrist endet: alle bestehenden Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein
2026
Erste Heizkostenabrechnungen mit voller Pflicht zur Monats-Info und CO₂-Aufteilung, keine Übergangsregelungen mehr
Aufteilung
Vier Komponenten der Heizkostenabrechnung.
Grundkosten (pauschal)
30–50 % der Heizkosten werden pauschal nach Wohnfläche umgelegt, unabhängig von individuellem Verbrauch. Diese Aufteilung deckt Grundkosten ab (Heizungswartung, Stand-by-Verluste, Zähler-Betrieb).
Verbrauchskosten (individuell)
50–70 % der Heizkosten werden verbrauchsabhängig nach Zählerstand umgelegt. Mehr Heizen = mehr Kosten. Bei energie-effizienten Gebäuden ist 50/50-Aufteilung zulässig; klassisch ist 30/70.
Warmwasser
Wird in der Regel zusammen mit Heizkosten abgerechnet, getrennt nach Verbrauchsanteil bei Warmwasserzählern. Falls keine Warmwasserzähler vorhanden sind, gilt Wohnfläche oder Personenzahl als Schlüssel.
CO₂-Anteil seit 2023
Bei fossilen Brennstoffen (Heizöl, Erdgas) wird die CO₂-Abgabe nach Gebäudeenergieklasse aufgeteilt: bei einem schlecht gedämmten Altbau zahlt der Vermieter bis zu 95 %; bei einem KfW-55-Neubau 0 %.
CO₂-Stufenmodell
Zehn Stufen. Vermieter-/Mieter-Aufteilung.
Nach CO₂KostAufG § 6 (gültig seit 2023). Stufe wird aus CO₂-Emission pro qm pro Jahr ermittelt.
| Stufe | Vermieter | Mieter | Typische Gebäude |
|---|---|---|---|
| Stufe 1 (< 12 kg CO₂/m²/Jahr) | 0 % | 100 % | KfW-55 oder besser, neu gebaut |
| Stufe 2 (12 bis < 17) | 10 % | 90 % | Sehr gut gedämmt, Effizienzhaus 70 |
| Stufe 3 (17 bis < 22) | 20 % | 80 % | Gut gedämmt, EH 100 |
| Stufe 4 (22 bis < 27) | 30 % | 70 % | Mittlere Energieeffizienz |
| Stufe 5 (27 bis < 32) | 40 % | 60 % | Durchschnittlicher Bestandsbau |
| Stufe 6 (32 bis < 37) | 50 % | 50 % | Älterer Bestand mit Teilsanierung |
| Stufe 7 (37 bis < 42) | 60 % | 40 % | Mäßig gedämmter Altbau |
| Stufe 8 (42 bis < 47) | 70 % | 30 % | Schlecht gedämmter Altbau |
| Stufe 9 (47 bis < 52) | 80 % | 20 % | Sehr schlecht gedämmt |
| Stufe 10 (≥ 52 kg/m²/Jahr) | 95 % | 5 % | Energetisch sehr schlecht, oft Altbau mit Einzelöfen |
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Erdgas-Heizung in mäßig gedämmtem Altbau.
| Gebäude | 8 Wohnungen, 600 qm gesamt, Altbau Bj. 1960 mit Teil-Sanierung |
|---|---|
| Heizart | Zentrale Erdgas-Heizung |
| Gesamt-Heizkosten (Jahr) | 12 000 € |
| Aufteilung 30/70 (Wohnfläche/Verbrauch) | 3 600 € Grundkosten + 8 400 € Verbrauch |
| CO₂-Anteil der Gesamt-Heizkosten | ~ 1 500 € (geschätzt) |
| Gebäude-Energieklasse | Stufe 7 (CO₂-Emission ~ 40 kg/m²/Jahr) |
| Vermieter-Anteil CO₂-Abgabe (Stufe 7) | 60 % × 1 500 € = 900 € |
| Mieter-Anteil CO₂-Abgabe (Stufe 7) | 40 % × 1 500 € = 600 € |
| Heizkosten umlagefähig auf Mieter | 12 000 € − 900 € (Vermieter-CO₂) = 11 100 € |
| Davon Mieter pro Wohnung (75 qm, 12,5 %) | ≈ 1 388 € (Wohnfläche-Grundanteil + Verbrauch) |
Vermieter-Pflichten
Sechs Pflichten aus HeizkostenV und CO₂KostAufG.
Verbrauchsabhängige Abrechnung
Mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig (HeizkostenV § 7). Bei NICHT-Einhaltung darf der Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen (HeizkostenV § 12).
Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler
Pro Wohnung muss eine Erfassung des Verbrauchs möglich sein. Klassisch: Heizkostenverteiler an Heizkörpern. Modern: Wärmemengenzähler in Wohnungsleitungen. Beide Systeme sind zulässig, müssen aber kalibriert sein.
Fernablesbar seit 2025
Seit 2025 müssen alle bestehenden Heizkostenverteiler fernablesbar sein (HeizkostenV § 5 Abs. 2). Bei Neuanlagen war das bereits seit 2022 Pflicht. Ausnahme: bei wirtschaftlich nicht-zumutbarem Umrüstaufwand.
Monatliche Verbrauchsinfo
Bei fernablesbaren Zählern muss der Vermieter dem Mieter monatlich den Verbrauch und den Kostentrend mitteilen (HeizkostenV § 6a). Bei nicht-fernablesbaren Zählern reicht die jährliche Abrechnung.
Aufteilung 30/70 oder 50/50
Standard ist 30 % Grundkosten + 70 % Verbrauch. Bei besonders energie-effizienten Gebäuden (z. B. Passivhäusern) ist 50/50 zulässig, der Grundkostenanteil deckt sonst zu wenig der echten Kosten ab.
CO₂-Anteil bei fossilen Brennstoffen
Seit 2023: Bei Erdgas oder Heizöl wird die CO₂-Abgabe (ca. 30 € pro Tonne CO₂ im Jahr 2024, steigt bis 2030 auf 65 €) zwischen Vermieter und Mieter nach Gebäudeenergieklasse aufgeteilt.
Rechtsgrundlagen
Acht Paragraphen.
HeizkostenV § 5
Verbrauchserfassung. Pflicht zu Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler
HeizkostenV § 6
Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung
HeizkostenV § 6a
Monatliche Verbrauchsinformation (seit 2022 bei fernablesbaren Zählern)
HeizkostenV § 7
Aufteilung 50–70 % verbrauchsabhängig, Rest pauschal
HeizkostenV § 12
Kürzungsrecht des Mieters bei Verstoß (15 %)
CO₂KostAufG § 5
Definition der CO₂-Abgabe für Heizöl und Erdgas
CO₂KostAufG § 6
10-Stufen-Aufteilung Vermieter/Mieter
BetrKV § 2 Nr. 4
Heizkosten als umlagefähige Position
FAQ
Häufige Fragen zur Heizkostenverordnung.
Was hat sich 2023 mit der CO₂-Aufteilung geändert?
Seit 2023 (CO₂KostAufG) wird die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Heizöl, Erdgas) zwischen Vermieter und Mieter nach Gebäudeenergieklasse aufgeteilt: in einem 10-Stufen-Modell. Bei einem schlecht gedämmten Altbau (Stufe 8–10) zahlt der Vermieter 70–95 % der CO₂-Abgabe; bei einem KfW-55-Neubau (Stufe 1) 0 %. Wer das in der Heizkostenabrechnung nicht berücksichtigt, legt zu viel auf den Mieter um.
Wie viel muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden?
Nach HeizkostenV § 7 mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig, also nach Zählerstand pro Wohnung. Der Rest läuft pauschal nach Wohnfläche. In der Praxis ist 30/70 (30 % pauschal, 70 % verbrauchsabhängig) am häufigsten; bei sehr energie-effizienten Gebäuden 50/50. Bei Nicht-Einhaltung darf der Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen (HeizkostenV § 12).
Was ist die monatliche Verbrauchsinfo?
Seit der HeizkostenV-Novelle 2021 müssen Vermieter Mietern bei fernablesbaren Zählern monatlich den Verbrauch und Kostentrend mitteilen (§ 6a HeizkostenV). Ziel: Mieter sollen ihren Energieverbrauch transparent sehen und reagieren können. Bei nicht-fernablesbaren Zählern (klassische Heizkostenverteiler) reicht die jährliche Abrechnung, diese Übergangsregel endet 2025.
Was sind fernablesbare Zähler?
Zähler, deren Werte ohne Betreten der Wohnung abgelesen werden können: typischerweise über Funk-Übertragung an einen zentralen Empfänger. Vorteil: kein Termin mit Mieter nötig, monatliche Ablesung möglich. Seit 2025 sind sie bei Bestandsgebäuden Pflicht (Ausnahme: wirtschaftlich nicht-zumutbar). Bei Neuanlagen seit 2022 Pflicht. Anbieter: ista, Techem, Brunata, Minol, Kalo.
Wie wird der CO₂-Anteil berechnet?
Vier Schritte: (1) Aus der Heizkostenabrechnung des Wärmedienstleisters den Brennstoff-Verbrauch in kWh ermitteln. (2) CO₂-Emissionen berechnen (Erdgas: ca. 0,2 kg CO₂/kWh, Heizöl: ca. 0,27 kg/kWh). (3) Auf m² Wohnfläche normieren: CO₂-Emissionen pro qm pro Jahr, daraus ergibt sich die Gebäude-Stufe (1–10). (4) Vermieter-Anteil nach Tabelle ermitteln: 0 % bei Stufe 1, bis 95 % bei Stufe 10. Immorium übernimmt alle vier Schritte automatisch.
Was, wenn ich einen Wärmedienstleister habe (ista, Techem)?
Die meisten Wärmedienstleister erstellen bereits eine vollständige Heizkostenabrechnung pro Wohnung, inklusive Verbrauchsanteil-Aufteilung. Sie als Vermieter erhalten die Abrechnung als PDF oder CSV und integrieren sie in die Gesamt-Nebenkostenabrechnung. CO₂-Aufteilung berechnen die Dienstleister oft selbst. Immorium importiert die CSV automatisch und führt sie mit den restlichen Betriebskosten zusammen.
Was darf der Mieter bei falscher Abrechnung tun?
Bei Verstoß gegen die Verbrauchs-Aufteilungs-Pflicht (HeizkostenV § 7): 15 %-Kürzungsrecht (HeizkostenV § 12). Bei Verstoß gegen die monatliche Verbrauchsinfo-Pflicht (§ 6a): 3 %-Kürzungsrecht. Diese Kürzungen muss der Mieter aktiv geltend machen, sie greifen nicht automatisch. Bei systematischen Verstößen kann der Mieter zudem auf Erfüllung klagen.
Gilt das auch bei Einzelöfen?
Nein. HeizkostenV gilt nur, wenn die Heizkosten zentral erfasst und verteilt werden (Zentralheizung oder Etagenheizung). Bei Einzelöfen (Holz-, Kohle-, Pellet-Öfen, Elektroheizungen pro Wohnung) zahlt der Mieter seinen Brennstoff direkt: keine Umlage durch den Vermieter. Bei Gas-Etagenheizungen mit separatem Zähler je Wohnung zahlt der Mieter ebenfalls direkt.
Was muss ich konkret in der Abrechnung ausweisen?
Sieben Punkte: (1) Gesamt-Brennstoffkosten und Brennstoffmenge in kWh. (2) Aufteilung in Grundkosten (30–50 %) und Verbrauchskosten (50–70 %). (3) Zählerstände pro Wohnung Beginn und Ende. (4) Wohnfläche pro Wohnung. (5) Anteilige Mieter-Kosten = (Grundkosten × Wohnflächenanteil) + (Verbrauchskosten × Verbrauchsanteil). (6) CO₂-Anteil und Vermieter-/Mieter-Aufteilung. (7) Erläuterung des Berechnungswegs.
Was, wenn die Wohnung im Jahr nicht durchgehend vermietet war?
Bei Leerstand zahlen Sie als Vermieter den Heizkostenanteil für die leerstehende Wohnung selbst, keine Umlage auf andere Mieter. Bei Mieterwechsel mitten im Jahr: tagesgenaue Aufteilung. Der Verbrauchsanteil ist bei Mieterwechsel besonders wichtig: Zwischen-Zählerstände müssen zum Zeitpunkt des Auszugs erfasst werden, sonst ist eine korrekte Aufteilung nicht möglich.
Wie unterstützt Immorium die Heizkostenabrechnung?
Vier Hebel: (1) CSV-Import von Wärmedienstleister-Abrechnungen (ista, Techem, Brunata, Minol). (2) Manuelle Zählerstand-Erfassung pro Wohnung, mit Plausibilitäts-Check (Verbrauchssprünge >50 % werden markiert). (3) Automatische 30/70- oder 50/50-Aufteilung nach HeizkostenV. (4) CO₂-Stufenmodell nach CO₂KostAufG. Vermieter-/Mieter-Anteil wird aus der Gebäudeenergieklasse berechnet. Pro-Mieter-PDF zeigt alle Werte transparent.
Was, wenn ich nicht weiß, welche Energieklasse mein Gebäude hat?
Drei Wege: (1) Energieausweis prüfen (Pflicht bei Vermietung nach § 80 GEG), dort steht die Primärenergie- und CO₂-Bilanz. (2) Bei Wärmedienstleister anfragen, die haben den Brennstoff-Verbrauch und die Wohnfläche und können die CO₂/qm-Bilanz erstellen. (3) Standard-Tabelle nutzen: Bei Erdgas und mittlerem Verbrauch (140 kWh/qm/Jahr) liegt ein typischer Altbau bei ca. 28 kg CO₂/qm/Jahr. Stufe 5–6 (40–50 % Vermieter-Anteil).
Immorium-Hausverwaltung im Überblick · Funktion: Nebenkostenabrechnung. Stand Mai 2026. Ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.